2023년 하반기 부동산투자 전략은 청약입니다.
부동산경기 회복세와 더불어 2023년 하반기에 서울 재개발·재건축 아파트단지들의 주택공급이 예정되어 있기 때문입니다. 그래서 1인가구 1주택자 주택청약 가이드를 시작으로 2023년 달라진 청약제도를 분석하였고, 이어서 서울지역 입주자모집공고가 게시되는 주요단지별로 청약분석을 하였습니다.
| 모집공고일 | 자치구 | 주택명 |
|---|---|---|
| 2023-06-30 | 동대문구 | 청량리 롯데캐슬 하이루체 |
| 2023-07-14 | 용산구* | 용산 호반써밋 에이디션 |
| 2023-07-21 | 광진구 | 롯데캐슬 이스트폴 |
| 2023-08-04 | 동대문구 | 래미안 라그란데 |
| 2023-08-16 | 동작구 | 상도 푸르지오 클라베뉴 |
| 2023-10-20 | 동대문구 | 이문 아이파크 자이 |
| 2023-11-03 | 송파구* | 힐스테이트 e편한세상 문정 |
2023년 11월 10일 청약 주택소유 여부 판정기준이 변경되었습니다.
청약에 있어 가장 중요한 법령인 주택공급에 관한 규칙이 지난 2023년 11월 10일 일부개정되어 공포 및 시행되었습니다.
이번에 개정된 내용은 주택소유여부 판정기준에 관한 것인데, 주택을 소유하지 아니한 것으로 보는 “소형ㆍ저가주택등”의 범위가 확대되었으며, 이러한 예외가 일반공급뿐 아니라 생애최초 또는 신혼부부 등 특별공급에서도 적용이 가능하게 되었습니다. 이는 청약에서 굉장히 중요한 내용이므로 개정된 내용과 그 효과에 대하여 자세하게 분석해 보겠습니다.
1. 주택공급에 관한 규칙의 주택소유여부 판정기준
| 주택공급에 관한 규칙 제53조(주택소유 여부 판정기준) 주택소유 여부를 판단할 때 분양권등을 갖고 있거나 주택 또는 분양권등의 공유지분을 소유하고 있는 경우에는 주택을 소유하고 있는 것으로 보되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 주택을 소유하지 아니한 것으로 본다. 다만, 무주택세대구성원에 해당하는지 여부를 판단할 때 제46조 또는 「공공주택 특별법 시행규칙」 별표 6 제2호라목에 따른 특별공급(분양전환공공임대주택은 제외한다)의 경우에는 제6호를 적용하지 않으며, 공공임대주택의 공급의 경우에는 제6호, 제9호 및 제11호를 적용하지 않는다. 1. 상속으로 주택의 공유지분을 취득한 사실이 판명되어 사업주체로부터 제52조제3항에 따라 부적격자로 통보받은 날부터 3개월 이내에 그 지분을 처분한 경우 2. 도시지역이 아닌 지역 또는 면의 행정구역(수도권은 제외한다)에 건축되어 있는 주택으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택의 소유자가 해당 주택건설지역에 거주(상속으로 주택을 취득한 경우에는 피상속인이 거주한 것을 상속인이 거주한 것으로 본다)하다가 다른 주택건설지역으로 이주한 경우 가. 사용승인 후 20년 이상 경과된 단독주택 나. 85제곱미터 이하의 단독주택 다. 소유자의 「가족관계의 등록 등에 관한 법률」에 따른 최초 등록기준지에 건축되어 있는 주택으로서 직계존속 또는 배우자로부터 상속 등에 의하여 이전받은 단독주택 3. 개인주택사업자가 분양을 목적으로 주택을 건설하여 이를 분양 완료하였거나 사업주체로부터 제52조제3항에 따른 부적격자로 통보받은 날부터 3개월 이내에 이를 처분한 경우 4. 세무서에 사업자로 등록한 개인사업자가 그 소속 근로자의 숙소로 사용하기 위하여 법 제5조제3항에 따라 주택을 건설하여 소유하고 있거나 사업주체가 정부시책의 일환으로 근로자에게 공급할 목적으로 사업계획 승인을 받아 건설한 주택을 공급받아 소유하고 있는 경우 5. 주택공급신청자가 속한 세대가 20제곱미터 이하의 주택 또는 분양권등을 1호 또는 1세대만 소유하고 있는 경우 6. 60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함한다)이 주택 또는 분양권등을 소유하고 있는 경우 7. 건물등기부 또는 건축물대장등의 공부상 주택으로 등재되어 있으나 주택이 낡아 사람이 살지 아니하는 폐가이거나 주택이 멸실되었거나 주택이 아닌 다른 용도로 사용되고 있는 경우로서 사업주체로부터 제52조제3항에 따른 부적격자로 통보받은 날부터 3개월 이내에 이를 멸실시키거나 실제 사용하고 있는 용도로 공부를 정리한 경우 8. 무허가건물[종전의 「건축법」(법률 제7696호 건축법 일부개정법률로 개정되기 전의 것을 말한다) 제8조 및 제9조에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축한 건물을 말한다]을 소유하고 있는 경우. 이 경우 소유자는 해당 건물이 건축 당시의 법령에 따른 적법한 건물임을 증명하여야 한다. 9. 주택공급신청자가 속한 세대가 소형ㆍ저가주택등을 1호 또는 1세대만 소유하고 있는 경우 10. 제27조제5항 및 제28조제10항제1호에 따라 입주자를 선정하고 남은 주택을 선착순의 방법으로 공급받아 분양권등을 소유하고 있는 경우(해당 분양권등을 매수한 사람은 제외한다) 11. 임차인으로서 보증금의 전부 또는 일부를 돌려받지 못한 사람이 임차주택을 경매 또는 공매로 매수하여 소유하고 있는 경우. 다만, 그 주택이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다. 가. 주택가격이 1억5천만원(수도권은 3억원)을 초과하는 경우. 이 경우 주택가격의 산정은 별표 1 제1호가목2)를 준용한다. 나. 주거전용면적이 85제곱미터를 초과하는 경우 |
| 주택공급에 관한 규칙 제2조(정의) 이 규칙에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 7의3. “소형ㆍ저가주택등”이란 전용면적 60제곱미터 이하로서 별표 1 제1호가목2)에 따른 가격이 1억원(수도권은 1억6천만원) 이하인 주택 또는 분양권등을 말한다. [별표 1] 제1호 가목 2) 소형·저가주택등의 가격은 다음의 구분에 따라 산정한다. 다만, 2007년 9월1일 전에 주택을 처분한 경우에는 2007년 9월 1일 전에 공시된 주택공시가격(「부동산 가격공시에 관한 법률」 제16조 또는 제17조에 따라 공시된가격을 말한다. 이하 이 별표에서 같다) 중 2007년 9월 1일에 가장 가까운날에 공시된 주택공시가격에 따른다. 가) 입주자모집공고일 후에 주택을 처분하는 경우: 입주자모집공고일에 가장가까운 날에 공시된 주택공시가격 나) 입주자모집공고일 이전에 주택이 처분된 경우: 처분일 이전에 공시된 주택공시가격 중 처분일에 가장 가까운 날에 공시된 주택공시가격 다) 분양권등의 경우: 공급계약서의 공급가격(선택품목에 대한 가격은 제외한다) |
2. 주택공급에 관한 규칙 일부개정 (2023년 11월 10일)
◇ 개정이유 및 주요내용
주택의 공시가격 상승분을 반영하기 위해 소형ㆍ저가주택 등의 가격 기준을 8천만원(수도권은 1억3천만원)에서 1억원(수도권은 1억6천만원)으로 상향 조정하고, 소형ㆍ저가주택 등을 1호 또는 1세대만 소유한 경우에 민영주택 일반공급의 경우에만 무주택으로 간주하던 것을 공공임대주택을 제외한 모든 주택의 공급에서 무주택으로 간주함으로써 청약 기회를 확대하는 동시에 주택 공급을 활성화하려는 것임.
<국토교통부 제공>
2.1. 소형ㆍ저가주택 등의 가격 기준 상향
| 구분 | 개정 전 | 개정 후 |
| 수도권 | 1억3천만원 | 1억6천만원 |
| 수도권 외 | 8천만원 | 1억원 |
2.2. 예외 적용범위 확대
| 예외적용 여부 | 개정 전 | 개정 후 |
| 국민주택-일반공급 | Ⅹ | ○ |
| 민영주택-일반공급 | ○ | ○ |
| 국민주택-특별공급 | Ⅹ | ○ |
| 민영주택-특별공급 | Ⅹ | ○ |
| 공공임대주택 | Ⅹ | Ⅹ |
3. 주택소유여부 판정기준 개정의 효과
청약제도에서 주택소유 여부는 여러가지 측면에서 중요한 의미를 가집니다. 이번 규칙개정은 그러한 주택소유 여부의 예외인정 범위를 확대적용하는 것에 그 의의가 있으며, 구체적으로 아래와 같은 영역에서 그 효과를 가집니다.
3.1. 무주택세대구성원 가능
3.2. 가점제의 무주택기간 산입
3.3. 추첨제의 무주택세대구성원 우선공급 가능
3.4. 특별공급(신혼부부, 생애최초 등)의 무주택세대구성원 가능
신혼부부 특별공급은 혼인신고일부터, 생애최초 특별공급은 생애 최초부터 주택을 소유한 사실이 없어야 합니다. 개정 전에는 혼인신고 후 또는 생애최초 청약 전에 소형ㆍ저가주택 등을 소유한 사실이 있다면 특별공급 대상이 아니었습니다. 그러나 규칙이 개정되어 이제는 과거 또는 현재의 소유주택이 소형ㆍ저가주택 등에 해당한다면 주택을 소유한 사실이 없는 경우에 해당하게 되어 당첨이 가능하게 된 것입니다.
- 주의할 점 : 과거에 처분한 주택이 소형ㆍ저가주택 등에 해당하는지 여부를 판단하는 기준은 [별표 1]에 따라 처분일 이전에 공시된 주택공시가격 중 처분일에 가장 가까운 날에 공시된 주택공시가격을 기준으로 판단하시면 됩니다.
4. 청약홈 주택소유여부 확인
청약홈에서는 본인의 인증서로 로그인을 할 경우 자신의 주택소유여부를 확인할 수 있습니다. 다만, 고지된 내용대로 해당 정보는 참고용으로만 활용하여야 하며, 판단은 법령을 토대로 본인이 하셔야 합니다.
5. 결론
최근 주택공급이 감소하고, 청약경쟁률도 떨어짐에 따라 정부에서는 여러가지 규제완화를 하고 있습니다. 청약제도에도 규제완화가 점차 확대되고 있으며, 이번 규칙 개정도 그 일환이라고 볼 수 있습니다.
청약에서 규제완화는 곧 당첨기회가 넓어진다는 것을 뜻합니다. 점수가 낮아도 당첨이 가능합니다.