2023년 부동산투자 전략은 여전히 청약입니다.
2023년 하반기에 서울 재개발·재건축 아파트단지들의 주택공급이 예정되어 있었으나, 실제 예정된 일정보다 늦어지는 등 청약일정에 대하여 눈치보기를 하는 분위기입니다. 최근 상도 푸르지오 클라베뉴와 호반써밋 개봉 등 서울지역에서 미분양이 발생하기는 하였으나, 이는 입지대비 높은 분양가가 주요 원인입니다. 여전히 청약제도는 부동산투자에 있어 가장 확실하고 가장 수익률이 좋은 투자전략입니다.
지난 1인가구 1주택자 주택청약 가이드를 시작으로 2023년 달라진 청약제도를 분석하였습니다. 이어서 서울지역 입주자모집공고가 게시되는 단지별로 분석을 하였습니다. 물론 일반공급 규모가 너무 작거나 입지가 떨어지는 단지들은 분석을 제외하였습니다.
| 모집공고일 | 자치구 | 주택명 |
|---|---|---|
| 2023-06-30 | 동대문구 | 청량리 롯데캐슬 하이루체 |
| 2023-07-14 | 용산구* | 용산 호반써밋 에이디션 |
| 2023-07-21 | 광진구 | 롯데캐슬 이스트폴 |
| 2023-08-04 | 동대문구 | 래미안 라그란데 |
| 2023-08-16 | 동작구 | 상도 푸르지오 클라베뉴 |
지난 2023년 10월 20일 이문 아이파크 자이 입주자모집공고가 청약홈에 게시되었습니다.
이문 아이파크 자이는 서울특별시 동대문구 이문동 149-8, 412-1번지 일대 공급되는 아파트로, 총 세대수 4,321세대, 전용면적 20㎡, 41㎡, 59㎡, 84㎡, 99㎡, 102㎡, 시공사는 HDC현대산업개발(주)와 GS건설주식회사이며, 시행사는 이문3재정비촉진구역 주택재개발정비사업조합 입니다.
총 4,321세대 중 일반분양이 1,437세대이며, 특별공급 물량을 제외하면 일반공급 세대수는 782세대로 서울에서 보기드문 물량입니다. 1인가구와 1주택자도 당첨가능한 추첨제 물량은 478세대로 예상됩니다.
이번 포스팅에서는 이문 아이파크 자이의 입주자모집공고를 통해 입지분석 및 청약1순위 조건을 살펴보고, 이어서 분양가분석을 하도록 하겠습니다.
이문 아이파크 자이 1순위 청약일은 10월 31일 화요일 입니다.
1. 이문 아이파크 자이 분양정보
1.1. 이문 아이파크 자이 종합분석 (★★★☆☆)
1.1.1. 긍정적인 부분
이문 아이파크 자이 서울특별시 동대문구 이문동 149-8, 412-1번지 일대에 주택재개발정비사업으로 공급되는 주택이며, 전체 세대수 4,321세대의 대단지 입니다. 1,2,3단지 총 25개동, 지하 6층, 최고층 41층입니다. 단, 위 입지환경 이미지에서 보시는 바와 같이 1,2단지와 3단지는 지리적으로 이격되어 있습니다. 입주시기도 1,2단지는 2025년 11월 예정, 3단지는 2026년 05월 예정입니다.
1호선 외대앞역에 바로 접하고 있으며, 동부간선도로와 가깝습니다. 이문초등학교는 단지 중앙에서 400미터 거리에 있으며, 석관중·고, 경희중·고는 도보권에 위치하며, 코스트코, 홈플러스, 경희의료원, 삼육서울병원 등의 생활 인프라와 천장산, 중랑천, 동부간선도로 상부 생태공원(계획) 등의 에코 인프라를 갖추고 있습니다. 북서쪽 건너편으로는 래미안 라그란데가 입주를 앞두고 있습니다.
시공사는 HDC현대산업개발과 GS건설로 브랜드면에서 긍정적인 요인이라고 할 수 있습니다.
1.1.2. 부정적인 부분
총 4,321세대의 대단지이지만 1,2단지와 3단지가 경계기준으로 500미터정도 떨어져있습니다. 물론 아래와 같이 1,2단지와 3단지의 주택형을 구분하였으므로 선택하여 청약이 가능합니다.
| 단지구분 | 1,2단지 | 3단지 |
|---|---|---|
| 주택형 | 01~05, 09~11, 17, 18 | 06~08, 12~16 |
동호수 배치도를 보면 중층 이상의 물량은 대부분 모두 조합원물량으로 배정되었습니다. 일반분양은 20층 정도까지 배정이 가능합니다.
분양가에 대한 평가는 분양가 분석 후 후반부에서 다루도록 하겠습니다.
1.2. 사업개요
1.3. 단지정보
1.4. 평면정보
1.5. 청약일정
| 모집공고일 | 2023-10-20 (문화일보 ) | |||
|---|---|---|---|---|
| 청약접수 | 구분 | 해당지역 | 기타지역 | 접수장소 |
| 특별공급 | 2023-10-30 | 2023-10-30 | 인터넷 | |
| 1순위 | 2023-10-31 | 2023-10-31 | 인터넷 | |
| 2순위 | 2023-11-01 | 2023-11-01 | 인터넷 | |
| 당첨자 발표일 | 2023-11-08 ( https://www.i-park.com/imun ) | |||
| 계약일 | 2023-11-20 ~ 2023-11-24 | |||
2. 이문 아이파크 자이 입주자모집공고
3. 이문 아이파크 자이 청약1순위 조건
이문 아이파크 자이는 비투기과열지구, 비청약과열지역, 민간택지, 분양가상한제 미적용 민영주택이므로 1순위 조건이 비교적 간단합니다. 청약1순위 조건의 상세한 내용은 지난 포스팅 1인가구 1주택자 주택청약 가이드를 참고하시기 바랍니다.
3.1. 청약저축 가입기간 : 1년 이상
3.2. 청약저축 납입인정금액
| 전용면적 | 85㎡ 이하 | 102㎡ 이하 | 135㎡ 이하 | 모든 면적 |
| 예치금액 | 300만원 | 600만원 | 1,000만원 | 1,500만원 |
3.3. 서울특별시 거주자 우선 (2년 거주요건 필요없음)
4. 이문 아이파크 자이 : 평당 3,550만원
평당분양가는 분양가를 주택공급면적(평)으로 나눈 값이며, 주거전용면적과 주거공용면적을 합한 주택공급면적을 기준으로 합니다. 평균분양가는 타입별 분양가에 세대수 가중치를 적용하여 계산한 타입별 평균분양가를 의미합니다. 평균평당가는 전체 타입의 세대수 가중치를 적용한 평균 평당분양가를 말하며, 해당 아파트단지의 평당가란 평균평당가가 정확한 표현입니다.
5. 이문 아이파크 자이 전매제한(1년) 및 거주의무 없음
5.1. 전매제한기간 : 당첨자발표일로부터 1년
5.2. 거주의무기간 : 없음
6. 이문 아이파크 자이 청약타입추천
주택공급 평형대와 장기적인 주택동향을 고려하면 대형평수가 올바른 투자전략입니다. 따라서 이문 아이파크 자이의 청약추천타입은 당연히 84타입이고, 2단지에는 84A, 84B, 84C타입만 청약이 가능하며 최고층 18층 당첨이 가능합니다. 84F, 84G타입이 4베이로 평면이 더 좋지만 3단지에만 위치하여 추천드리지는 않습니다.
6. 결론
이문 아이파크 자이의 모집공고가 게시된 이후 분양가에 대한 논란이 많습니다. 주변시세와 향후 주택경기를 고려하여 보면 평당 3,550만원이라는 분양가는 저렴한 가격은 아닌 것으로 보여집니다. 1호선 외대앞역에 접하고 있지만 그 외 입지가 대단히 좋은 것은 아니며, 동대문구는 청량리역 중심으로 발전할 것이 분명하기 때문입니다.
이문 아이파크 자이는 강북에서 손꼽히는 대단지임에는 틀림이 없습니다. 부동산 상승기에 접어들면 입지 좋은 대단지 신축 아파트는 분명 가격이 상승 할 것입니다.
7. 청약경쟁률 (업데이트)
| 주택형 | 공급 세대수 | 순위 | 접수 건수 | 순위내 경쟁률 (미달 세대수) | 청약결과 | 당첨가점 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 지역 | 최저 | 최고 | 평균 | |||||||
| 020.8000A | 49 | 1순위 | 해당지역 | 236 | 4.82 | 1순위 마감(청약 접수 종료) | 해당지역 | 40 | 56 | 46.2 |
| 기타지역 | 85 | – | ||||||||
| 2순위 | 해당지역 | 0 | – | 기타지역 | 0 | 0 | 0 | |||
| 기타지역 | 0 | – | ||||||||
| 041.6000A | 8 | 1순위 | 해당지역 | 699 | 87.38 | 1순위 마감(청약 접수 종료) | 해당지역 | 59 | 69 | 64.5 |
| 기타지역 | 154 | – | ||||||||
| 2순위 | 해당지역 | 0 | – | 기타지역 | 0 | 0 | 0 | |||
| 기타지역 | 0 | – | ||||||||
| 059.9100A | 184 | 1순위 | 해당지역 | 2,792 | 15.17 | 1순위 마감(청약 접수 종료) | 해당지역 | 56 | 72 | 61.34 |
| 기타지역 | 606 | – | ||||||||
| 2순위 | 해당지역 | 0 | – | 기타지역 | 0 | 0 | 0 | |||
| 기타지역 | 0 | – | ||||||||
| 059.9500B | 187 | 1순위 | 해당지역 | 1,836 | 9.82 | 1순위 마감(청약 접수 종료) | 해당지역 | 51 | 69 | 56.48 |
| 기타지역 | 400 | – | ||||||||
| 2순위 | 해당지역 | 0 | – | 기타지역 | 0 | 0 | 0 | |||
| 기타지역 | 0 | – | ||||||||
| 059.9600C | 122 | 1순위 | 해당지역 | 1,371 | 11.24 | 1순위 마감(청약 접수 종료) | 해당지역 | 49 | 69 | 54.65 |
| 기타지역 | 298 | – | ||||||||
| 2순위 | 해당지역 | 0 | – | 기타지역 | 0 | 0 | 0 | |||
| 기타지역 | 0 | – | ||||||||
| 059.9600D | 2 | 1순위 | 해당지역 | 40 | 20.00 | 1순위 마감(청약 접수 종료) | 해당지역 | 54 | 57 | 55.5 |
| 기타지역 | 17 | – | ||||||||
| 2순위 | 해당지역 | 0 | – | 기타지역 | 0 | 0 | 0 | |||
| 기타지역 | 0 | – | ||||||||
| 059.6700E | 16 | 1순위 | 해당지역 | 48 | 3.00 | 청약 접수 종료 | 해당지역 | 35 | 50 | 39.43 |
| 기타지역 | 18 | – | ||||||||
| 2순위 | 해당지역 | 263 | – | 기타지역 | 0 | 0 | 0 | |||
| 기타지역 | 111 | – | ||||||||
| 059.9500F | 7 | 1순위 | 해당지역 | 42 | 6.00 | 1순위 마감(청약 접수 종료) | 해당지역 | 47 | 56 | 52.33 |
| 기타지역 | 11 | – | ||||||||
| 2순위 | 해당지역 | 0 | – | 기타지역 | 0 | 0 | 0 | |||
| 기타지역 | 0 | – | ||||||||
| 084.9500A | 75 | 1순위 | 해당지역 | 1,904 | 25.39 | 1순위 마감(청약 접수 종료) | 해당지역 | 61 | 71 | 65.07 |
| 기타지역 | 442 | – | ||||||||
| 2순위 | 해당지역 | 0 | – | 기타지역 | 0 | 0 | 0 | |||
| 기타지역 | 0 | – | ||||||||
| 084.9500B | 27 | 1순위 | 해당지역 | 600 | 22.22 | 1순위 마감(청약 접수 종료) | 해당지역 | 60 | 69 | 63.82 |
| 기타지역 | 150 | – | ||||||||
| 2순위 | 해당지역 | 0 | – | 기타지역 | 0 | 0 | 0 | |||
| 기타지역 | 0 | – | ||||||||
| 084.9200C | 44 | 1순위 | 해당지역 | 634 | 14.41 | 1순위 마감(청약 접수 종료) | 해당지역 | 56 | 75 | 61.67 |
| 기타지역 | 154 | – | ||||||||
| 2순위 | 해당지역 | 0 | – | 기타지역 | 0 | 0 | 0 | |||
| 기타지역 | 0 | – | ||||||||
| 084.9200D | 25 | 1순위 | 해당지역 | 61 | 2.44 | 청약 접수 종료 | 해당지역 | 32 | 62 | 38.1 |
| 기타지역 | 20 | – | ||||||||
| 2순위 | 해당지역 | 170 | – | 기타지역 | 0 | 0 | 0 | |||
| 기타지역 | 77 | – | ||||||||
| 084.6000E | 6 | 1순위 | 해당지역 | 25 | 4.17 | 청약 접수 종료 | 해당지역 | 50 | 54 | 52 |
| 기타지역 | 9 | – | ||||||||
| 2순위 | 해당지역 | 63 | – | 기타지역 | 0 | 0 | 0 | |||
| 기타지역 | 28 | – | ||||||||
| 084.8400F | 4 | 1순위 | 해당지역 | 39 | 9.75 | 1순위 마감(청약 접수 종료) | 해당지역 | 50 | 61 | 55.5 |
| 기타지역 | 13 | – | ||||||||
| 2순위 | 해당지역 | 0 | – | 기타지역 | 0 | 0 | 0 | |||
| 기타지역 | 0 | – | ||||||||
| 084.7700G | 9 | 1순위 | 해당지역 | 51 | 5.67 | 1순위 마감(청약 접수 종료) | 해당지역 | 42 | 54 | 45.75 |
| 기타지역 | 17 | – | ||||||||
| 2순위 | 해당지역 | 0 | – | 기타지역 | 0 | 0 | 0 | |||
| 기타지역 | 0 | – | ||||||||
| 099.5200A | 20 | 1순위 | 해당지역 | 157 | 7.85 | 1순위 마감(청약 접수 종료) | 해당지역 | – | – | – |
| 기타지역 | 86 | – | ||||||||
| 2순위 | 해당지역 | 0 | – | 기타지역 | – | – | – | |||
| 기타지역 | 0 | – | ||||||||
| 102.9300A | 1 | 1순위 | 해당지역 | 64 | 64.00 | 1순위 마감(청약 접수 종료) | 해당지역 | – | – | – |
| 기타지역 | 32 | – | ||||||||
| 2순위 | 해당지역 | 0 | – | 기타지역 | – | – | – | |||
| 기타지역 | 0 | – | ||||||||
| 102.9900P | 1 | 1순위 | 해당지역 | 130 | 130.00 | 1순위 마감(청약 접수 종료) | 해당지역 | – | – | – |
| 기타지역 | 39 | – | ||||||||
| 2순위 | 해당지역 | 0 | – | 기타지역 | – | – | – | |||
| 기타지역 | 0 | – | ||||||||
| 총합계 | 787 | 13,992 | ||||||||
