2023년 하반기 부동산투자 전략은 청약입니다.
부동산경기 회복세와 더불어 2023년 하반기에 서울 재개발·재건축 아파트단지들의 주택공급이 예정되어 있기 때문입니다. 1인가구 1주택자 주택청약 가이드를 시작으로 2023년 달라진 청약제도를 분석하였습니다. 이어서 서울지역 입주자모집공고가 게시되는 단지별로 분석을 하였습니다. 물론 일반공급 규모가 너무 작거나 입지가 떨어지는 단지들은 분석에서 제외하였습니다.
| 모집공고일 | 자치구 | 주택명 |
|---|---|---|
| 2023-06-30 | 동대문구 | 청량리 롯데캐슬 하이루체 |
| 2023-07-14 | 용산구* | 용산 호반써밋 에이디션 |
| 2023-07-21 | 광진구 | 롯데캐슬 이스트폴 |
| 2023-08-04 | 동대문구 | 래미안 라그란데 |
| 2023-08-16 | 동작구 | 상도 푸르지오 클라베뉴 |
| 2023-10-20 | 동대문구 | 이문 아이파크 자이 |
| 2023-11-03 | 송파구* | 힐스테이트 e편한세상 문정 |
2023년 11월, 드디어 서울 강남권에 올해 첫 분양이 시작되었습니다.
서울 송파구 문정동에 공급되는 힐스테이트e편한세상문정 입니다. 지난 2023년 11월 3일 청약홈에 입주자모집공고가 게시되었습니다.
힐스테이트e편한세상문정은 총 1,265세대 중 일반분양이 299세대 입니다. 특별공급 물량 130세대를 제외하면 일반공급 세대수는 169세대로 그리 많지는 않습니다. 1인가구와 1주택자도 당첨가능한 추첨제 물량은 85세대 정도로 예상됩니다.
| 전용면적 | 일반공급 세대수 | 가점제 세대수 | 추첨제 세대수 |
|---|---|---|---|
| 49㎡ | 95 | 39 | 56 |
| 59㎡ | 37 | 16 | 21 |
| 74㎡ | 37 | 29 | 8 |
| 합계 | 169 | 84 | 85 |
지난 2023년 7월 분양한 용산 호반써밋 에이디션 이후로 올해 두번째 투기과열지구에서의 분양입니다. 입주자모집공고와 홈페이지 정보를 참조하여 힐스테이트e편한세상문정의 투기과열지구 청약1순위 조건과 입지 및 분양가분석 등 청약총정리를 해보도록 하겠습니다.
힐스테이트e편한세상문정 1순위 청약일은 11월 14일 화요일 입니다.
1. 힐스테이트e편한세상문정 분양정보
1.1. 힐스테이트e편한세상문정 종합분석
1.1.1. 긍정적인 부분
힐스테이트e편한세상문정 서울 송파구 문정동 136번지 일원에 재건축정비사업으로 공급되는 주택이며, 전체 세대수 1,265세대 입니다. 총 14개동, 최고 18층이며, 용적률 247%, 건폐율 22%로 양호합니다.
3호선 가락시장역·문정역, 5호선 개롱역·거여역, 8호선 문정역 등이 위치하며, 외곽순환고속도로 송파IC와 가깝습니다.
대각선 건너편으로 문정초등학교와 문정중학교가 도보권에 위치하고 있습니다. 장지공원과 두댐이공원에 접하고 있고, 지근거리에 경찰병원과 하나로마트 등 편의시설이 있습니다.
시공사는 현대엔지니어링과 DL이앤씨로 브랜드면에서 긍정적인 요인이라고 할 수 있습니다.
1.1.2. 부정적인 부분
주변에 3호선 경찰병원역, 5호선 개롱역·거여역, 8호선 문정역이 있지만, 1km 정도 떨어져 있어 도보 15분 이상 거리에 있습니다.
입주예정일이 2024년 9월로 후분양에 가깝다고 볼 수 있습니다. 입주예정일이 1년이 채 남지 않았기 때문에 중도금 납부도 3차례에 걸쳐 50%를 납부해야 합니다.
일반적인 청약의 경우 입주 3년 전에 분양을 하게 됩니다. 그 3년이라는 시간이 중요한 이유는 두 가지로 요약할 수 있습니다.
첫째, 분양시점 대비 입주시점의 감정가 상승으로 잔금대출의 여력이 높아지므로 현금준비 부담이 덜어집니다. 두번째, DSR은 여전히 40%를 적용받으므로, 원활한 잔금대출을 위하여 직전연도에 소득을 늘려 준비할 시간이 필요합니다.
그런데 힐스테이트e편한세상문정은 내년 6월에 입주하므로 위의 두 가지 혜택을 모두 누리기 어렵다고 보여집니다. 따라서 자금여력이 되시는 분들만 청약을 추천드립니다.
분양하는 아파트의 청약에 관한 정보는 청약홈에서 확인할 수 있으며, 그 외 자세한 정보는 건설사 홈페이지에서 확인 가능합니다.
1.2. 사업개요
1.3. 단지정보
1.4. 평면정보
1.5. 청약일정
| 모집공고일 | 2023-11-03 (헤럴드경제신문) | |||
|---|---|---|---|---|
| 청약접수 | 구분 | 해당지역 | 기타지역 | 접수장소 |
| 특별공급 | 2023-11-13 | 2023-11-13 | 인터넷 | |
| 1순위 | 2023-11-14 | 2023-11-15 | 인터넷 | |
| 2순위 | 2023-11-16 | 2023-11-16 | 인터넷 | |
| 당첨자 발표일 | 2023-11-22 ( http://www.hillstate-elife-mj.co.kr/ ) | |||
| 계약일 | 2023-12-04 ~ 2023-12-06 | |||
2. 힐스테이트문정e편한세상 입주자모집공고
3. 힐스테이트e편한세상문정 청약1순위 조건
힐스테이트e편한세상문정 투기과열지구, 청약과열지역, 민간택지, 분양가상한제 적용 민영주택이므로 비투기과열지구보다 1순위 조건이 추가됩니다. 청약1순위 조건의 상세한 내용은 지난 포스팅 1인가구 1주택자 주택청약 가이드를 참고하시기 바랍니다.
3.1. 청약저축 가입기간 : 2년 이상
3.2. 청약저축 납입인정금액
| 전용면적 | 85㎡ 이하 | 102㎡ 이하 | 135㎡ 이하 | 모든 면적 |
| 예치금액 | 300만원 | 600만원 | 1,000만원 | 1,500만원 |
3.3. 세대주일 것 (입주자모집공고일 현재)
3.4. 과거 5년 이내 다른 주택의 당첨자가 된 자의 세대에 속한 자가 아닐 것
3.5. 2주택 이상 소유한 세대에 속한자가 아닐 것
3.6. [우선공급] 서울특별시 2년 이상 거주자 (2021.11.03. 이전부터 계속 거주)
4. 힐스테이트e편한세상문정 분양가 : 평당 3,582만원
힐스테이트e편한세상문정은 분양가상한제 적용을 받습니다. 지난 2월 송파구 분양가심사위원회에서 3.3㎡당 분양가 35,823,906원으로 확정되었습니다. 분양가상한제 지역 분양가 산정방법은 지난 포스팅을 참고하시기 바랍니다.
평당분양가는 분양가를 주택공급면적(평)으로 나눈 값이며, 주거전용면적과 주거공용면적을 합한 주택공급면적을 기준으로 합니다. 평균분양가는 타입별 분양가에 세대수 가중치를 적용하여 계산한 타입별 평균분양가를 의미합니다. 평균평당가는 전체 타입의 세대수 가중치를 적용한 평균 평당분양가를 말하며, 해당 아파트단지의 평당가란 평균평당가가 정확한 표현입니다.
5. 힐스테이트e편한세상문정 전매제한(3년) 및 거주의무(2년)
5.1. 전매제한기간 : 당첨자발표일로부터 3년 또는 소유권이전등기시
5.2. 거주의무기간 : 최초 입주가능일로부터 2년간 계속하여 거주의무
6. 힐스테이트e편한세상문정 청약타입추천
단지배치도를 보시면 아시겠지만, 84타입도 공급을 하고 있으나 전부 조합원이 선택하였으며, 74타입 또한 저층을 제외한 중고층이 모두 조합원에게 공급되었습니다. 타입을 분석하여 추천하는 것은 의미가 없으므로 생략하겠습니다.
6. 결론 (★★★☆☆)
힐스테이트e편한세상문정은 2023년 두번째 투기과열지구에서의 분양이며, 첫번째 강남3구에서의 분양입니다.
일반분양 물량이 생각보다 적고, 청약할 타입도 마땅치가 않은 것이 사실입니다. 보다 중요한 것은 입지와 분양가 그리고 입주시기 입니다. 개롱역에 접해있는 래미안파크팰리스(입주 17년차)가 5,094만원이고, 입지가 비슷한 문정동삼성래미안(입주 20년차)이 3,591만원 수준입니다.
평당 3,582만원이면 주변에서 평당가가 높은 편에 속하는 것은 아니나, 지하철 역에서 가장 먼 단지에 속합니다. 입주시기는 내년 9월입니다. 자금계획을 잘 세우셔서 청약하시는 것을 추천드립니다.