2024년에도 가장 좋은 부동산 투자전략은 청약입니다.
2023년 1월 청약규제 완화 후 1인가구 1주택자 주택청약 가이드를 시작으로 2023년 달라진 청약제도를 분석하였고, 이어서 서울지역 입주자모집공고가 게시되는 주요 단지별로 청약분석을 하였습니다.
지난 2023년 12월 20일 청계리버뷰자이의 당첨자 발표가 있던 날, 아주 반가운 소식이 왔습니다. 리나로블로그를 보시고 청약을 하신 분께서 청약에 당첨이 되셨습니다. 1인가구에 1주택을 보유하셨지만, 소형저가주택에 해당하여 무주택자로서 추첨제 물량에 당첨이 되셨습니다. 2023년에 바뀐 청약제도의 혜택을 모두 적용받으신 분입니다.
그렇다면 이제 청약당첨 후 입주까지 어떠한 절차로 진행되는 지에 대하여 총정리 하도록 하겠습니다.
1. 청약 당첨자 발표
당첨자발표일 1일전에 추첨을 실시하여 당첨자 명단이 확정되며, 당첨자발표일 00시부터 청약홈에서 개인별 당첨내역을 조회할 수 있습니다. 당첨자발표일 08시에는 당첨자에게 개별적으로 당첨사실을 SMS로 발송합니다.
2. 자격확인 서류 제출
정당당첨자는 신청 자격별 구비서류가 적게는 10가지에서 많게는 20가지 정도의 서류를 준비해야 합니다. 3~4일정도되는 정당계약일에 이를 모두 확인하기 어렵고, 사전에 부적격자를 걸러내기 위하여 정당계약 전에 자격확인 서류 제출을 진행합니다. 일정이 자유로운 경우가 있으나 대부분 동호수에 따라 지정된 기간에 방문하도록 안내하고 있습니다. 방문일정은 건설사에서 개별적으로 안내를 할 것입니다.
제출 서류는 입주자 모집공고에 자세히 안내되어 있으니, 빠짐없이 준비하셔서 번거로운 일이 없도록 하는 것이 좋습니다.
예비당첨자의 경우에도 안내된 기간에 서류를 제출하셔야 합니다. 서류를 제출하셔야 순번에 따른 당첨의 기회가 주어지게 되며, 서류제출 후 순번이 오더라도 당첨의 기회를 포기하면 당첨자로 분류되지 않아 당첨에 따른 불이익은 없습니다.
3. 정당계약
주택공급에 관한 규칙 제59조(주택의 공급계약)에는 정당계약일을 아래와 같이 규정하고 있습니다.
| 제59조(주택의 공급계약) ② 제1항에 따른 공급계약은 제25조제4항 전단에 따른 입주자 및 예비입주자 선정사실 공고일부터 11일이 경과한 후 3일 이상의 기간을 정하여 해당 기간 동안에 체결하여야 한다. 다만, 제19조제5항 및 제47조의3에 따라 입주자로 선정된 사람과의 계약은 입주자모집공고에서 정한 바에 따른다. |
따라서 당첨자발표일로부터 11일이 경과한 후 3일 이상의 기간동안 정당계약이 이루어 지게 됩니다. 청계리버뷰자이의 경우 정당계약일이 총 4일이며, 이 역시 동호수별로 계약일이 지정되어 안내될 예정입니다.
정당계약일에는 반드시 계약금(공급금액의 10%)을 입금하고 해당 입금증을 준비하셔야 합니다.
정당계약 후에는 기존 청약통장은 당첨에 사용한 통장이므로 이제 사용이 불가합니다. 따라서 기존 청약통장을 해지하고, 새로 가입하시면 1순위 자격 취득 후 새로운 청약이 가능하게 됩니다. 단, 부적격자로 판명될 경우 기존 통장을 사용해야 하므로, 반드시 정당계약 후에 해지하시기 바랍니다.
4. 옵션계약
발코니 확장 및 추가 선택품목 계약을 옵션계약이라고 부릅니다. 옵션선택시 발코니 확장은 필수이며, 선택품목 계약은 개인의 취향을 반영하여 선택하시면 됩니다. 옵션계약 일정 또한 추후 안내될 예정입니다.
몇 가지 팁을 드리면, 대부분의 선택품목은 입주예정일 1~2개월 전에 열리는 입주박람회나 개별업체 등을 통하여 시공 또는 구매가 가능합니다. 분양시점과 입주시점이 3년이상 차이나므로 인테리어나 가전제품의 인기 및 사양 등이 변경될 수 있습니다. 따라서 천장으로 매립되어 시공상의 하자가 염려스러운 에어컨과 추후 시공시 철거비용까지 들게 되는 바닥재 정도만 필요에 따라 옵션으로 선택하시고, 나머지는 입주시에 시공 또는 구매하셔도 무방합니다.
옵션계약일에는 발코니확장비를 포함한 옵션계약의 계약금(10%)을 준비하셔야 하며, 옵션계약은 대부분 중도금이 소액이거나 없으므로 중도금 해당일 또는 입주시 잔금을 납부하시면 됩니다.
5. 중도금대출
분양대금 즉 공급금액의 납부일정은 보통 위와 같습니다. 계약시 계약금으로 10%를 납부하고, 중도금 6회차 60%, 잔금 30%로 이루어집니다. 투기과열지구를 제외하면 중도금 60%는 전액 대출이 가능하다고 보시면 됩니다. 기존에는 분양가 12억, 개인당 5억원의 중도금대출 보증규제가 있었으나 폐지되었으므로 중도금 6회차 전액 대출이 가능하다고 보시면 됩니다.
신용이 너무 안좋은 경우가 아니라면 중도금 대출은 대부분 승인이 가능합니다. 기존 대출이 있더라도 영향이 없으며, 증빙소득이 없더라도 카드사용내역 또는 배우자의 소득 등으로 증빙이 가능합니다.
일정은 보통 옵션계약일과 중도금 1회차 납부일 사이에 건설사에서 개별적으로 안내하여 이루어집니다.
아파트의 경우 중도금대출이자는 후불제입니다. 은행에는 시행사 또는 시공사가 대납을 하고, 입주시점에 중도금대출을 상환하면서 중도금대출 이자를 한꺼번에 상환하시는 방식입니다. 중도금대출을 실행한 은행의 인터넷뱅킹 또는 모바일뱅킹에 접속하시면 이자납부내역을 확인하실 수 있습니다.
6. 사전점검
주택법 제48조의2(사전방문 등)에는 사전점검에 관하여 규정하고 있습니다. 입주예정일 2달전 쯤 진행하는 사전점검은 통상 금토일 3일간 진행하며, 매일 방문하여도 무방합니다. 최근에는 대행업체를 통하여 전문가를 통해 꼼꼼하게 하자를 점검하기도 합니다.
| 주택법 제48조의2(사전방문 등) ① 사업주체는 제49조제1항에 따른 사용검사를 받기 전에 입주예정자가 해당 주택을 방문하여 공사 상태를 미리 점검(이하 “사전방문”이라 한다)할 수 있게 하여야 한다. ② 입주예정자는 사전방문 결과 하자[공사상 잘못으로 인하여 균열ㆍ침하(沈下)ㆍ파손ㆍ들뜸ㆍ누수 등이 발생하여 안전상ㆍ기능상 또는 미관상의 지장을 초래할 정도의 결함을 말한다. 이하 같다]가 있다고 판단하는 경우 사업주체에게 보수공사 등 적절한 조치를 해줄 것을 요청할 수 있다. ③ 제2항에 따라 하자(제4항에 따라 사용검사권자가 하자가 아니라고 확인한 사항은 제외한다)에 대한 조치 요청을 받은 사업주체는 대통령령으로 정하는 바에 따라 보수공사 등 적절한 조치를 하여야 한다. 이 경우 입주예정자가 조치를 요청한 하자 중 대통령령으로 정하는 중대한 하자는 대통령령으로 정하는 특별한 사유가 없으면 사용검사를 받기 전까지 조치를 완료하여야 한다. 주택법 시행규칙 제20조의2(사전방문의 절차 및 방법 등) ① 사업주체는 법 제48조의2제1항에 따른 사전방문(이하 “사전방문”이라 한다)을 주택공급계약에 따라 정한 입주지정기간 시작일 45일 전까지 2일 이상 실시해야 한다. |
보통 사전점검 시기를 전후하여 1~2차례 입주박람회가 개최됩니다. 주관업체가 대규모 전시장을 임대하여 입주예정자들이 가전, 가구, 인테리어 시공 등을 한 곳에서 진행할 수 있게 합니다.
7. 잔금
잔금은 아파트의 공급계약에 따라 납부해야할 금액을 모두 납부하고 소유권을 취득하는 것을 말합니다.
- 납부한 금액 : 분양계약금(10%), 옵션계약금(10%), 중도금6회차(60%)
- 납부할 금액 : 분양잔금(30%), 옵션잔금(90%), 중도금대출(60%), 중도금대출이자 등
잔금은 본인이 실거주하는 경우와 전세 또는 월세로 임대하는 경우에 따라 잔금절차가 달라집니다.
7.1. 실거주하는 경우
자금여력이 되신다면 위의 금액들을 자력으로 납부하시면 되고, 그렇지 않은 분들은 잔금대출을 받아 납부 하시게 됩니다. 잔금대출은 입주시 감정가 기준 LTV 70%, 전년도 소득기준 DSR 40%를 적용합니다. 대출금액보다 납부할 금액이 큰 경우 자금을 더 준비하셔야 하고, 작은 경우에는 여유자금을 다른 곳에 활용이 가능합니다.
7.2. 전세로 임대하는 경우
전세의 경우는 대출과 양립하기 어렵습니다. 대출을 받는다는 것은 아파트의 담보가치를 은행에 제공한 것이므로, 전세입자의 보증금을 담보할 가치가 남아있지 않기 때문입니다. 그래서 대출이 있는 집에는 전세계약을 안하려고 합니다.
전세로 임대하는 경우 대출금이 아닌 전세금을 받아 잔금을 납부한다고 보시면 됩니다. 본인이 납부해야할 총액과 전세보증금과의 차액은 미리 준비하셔야 합니다.
7.3. 월세로 임대하는 경우
월세의 경우에는 위의 두가지를 결합한 방식입니다. 대출을 받지만 적은 보증금의 월세로 임대차계약을 하여 세입자가 거주하는 방식입니다.