한동안 대한민국은 보이스피싱으로 그 피해가 심각하여 사회문제로 대두되었습니다. 최근엔 전세사기 문제까지 겹쳐 지금 대한민국은 사기 피해자들로 넘쳐나고 있는 상황입니다. 전세사기는 일반인부터 우리가 잘 알고 있는 연예인 까지 그 대상을 막론하고 피해가 발생하고 있으며, 지역 역시 어느 한 지역에만 국한 되는 것이 아닌 전국적으로 많은 피해를 두고 있습니다. 변호사 협회인 대한변호사협회에서도 전세사기 피해자들을 위한 TF팀을 신설하여 전국의 변호사들로 부터 전세사기 피해자들의 구제방안을 위한 대책을 마련하는 만큼 대한민국은 전세사기의 방지 및 피해회복을 위하여 여러방면에서 노력하고 있습니다.
현재 대한민국 부동산을 발칵 뒤집어 놓은 전세사기는 2022년 뜨거웠던 부동산 열기가 한풀 꺽이게 되면서 전세가가 매매가를 역전하게 되자 의도치 않은 피해자가 나오게 되었고, 집주인 역시 의도치 않게 가해자가 되게 된 것입니다. 그러나 이후 말씀드리는 바와 같이 전세“사기”가 되기 위해서는 형법 제352조의 고의로 기망의사를 가지고 기망행위를 하여야만 성립 하는 것일 뿐 결과적으론 민사소송으로 해결할 수 밖에 없게 됩니다.
아, 물론 모든 전세사기가 형사적 처벌을 받지 않는다는 것은 아닙니다. 그러나 빌라왕과 같이 하나의 임대인으로 부터 다수의 피해자가 발생하는 경우아 아닌, 단지 임대인이 갭투자를 하였다가 전세가가 매매가를 상회하게 되어 전세보증금을 반환하지 못하게 된 케이스 같은 경우에는 처음부터 기망행위오 그 고의성을 입증 할 수 없다는 말입니다.
때문에 전세사기는 당하지 않도록(애초에 이러한 일이 일어나지 않도록) 처음부터 스스로가 자신의 재산을 지키는 능력과 눈을 길러야 한다는 것입니다.
1. 전세사기 유형
1.1. 깡통전세
전세집의 가치가 떨어져 전세보증금이 매매가를 웃돌아 집을 처분해도 전세금을 돌려주기 어려운 주택 흔히 깡통전세 전세 보증금이 매매가액의 80%를 넘을 경우 보통 깡통 전세라고 합니다. 서울 강서구의 깡통전세 사례 : https://www.joongang.co.kr/article/25092278 무자본 갭투자 라고 생각하면 쉽습니다. 여러채를 가지고 있어서 한 집이 나가면 새로운 집의 세입자를 들여 돌려막기 식으로 하는 경우가 대부분입니다. 결국 한 집에서 보증금 반환이 이루어지지 못하면 줄줄이 보증금 반환이 어려워 지게 되어 문제가 발생하게 되는 것이죠. (연쇄적 사고) 가장 보편적인 유형이라고 할 수 있습니다.
또 선순위 권리자 채권액이 과다하게 설정된 경우 집 주인이 채무변제를 잘못해서 경매로 넘어가면 체납 세금이나 선순위 채권액 변제가 우선적으로 이루어져 보증금을 돌려받지 못하게 됩니다. 신축 빌라의 경우 정확한 시세를 알 수 없다는 점을 악용해서 이루어지는 경우가 많은 것이죠. 주로 전세사기는 실거래가 형성되지 않는 신축빌라가 주 타깃이 됩니다.
앞서 말씀드린 바와 같이 부동산 열풍에 2019,2020,2021년은 매매가가 그야말로 폭등을 하기 시작하였고, 너무 상승한 아파트 값을 감당하지 못하자, 점차 매수자들은 오피스텔로, 빌라로 그 거래를 옮기게 되었습니다. 이때 무리한 갭투자를 하였던 매수자들은 이후 매매가의 하락과 전세기간 만료로 인한 보증금 반환에 어려움을 겪게 되었고 의도하지 않는 가해자(?)가 된 것입니다. 그러나 이들은 처음부터 기망의 고의를 가지고 전세를 둔 것이 아니기에 전세”사기”에 해당하기는 어려우며 이들에게는 민사상 책임이 남아 있는 것입니다.
집주인에게 해당 부동산 말고 별도의 재산이 있다면 민사상 책임을 묻기는 쉬우나 만일 그 재산에도 여러 복잡한 채권이 얽혀 있다면 피해 회복은 어려울 것입니다.
그러나 이 경우에도 빌라왕 처럼 공인중개사와 분양사가 짜고 정확한 시세를 알 수 없는 신축빌라의 가격을 고의로 높게 책정하며 전셋집을 구하러 온 임차인들에게 해당 빌라의 시세는 2억이므로(실제론 정확한 시세를 알 수 없고, 주변 빌라의 시세가 1억원 초반인 경우로 해당 빌라 역시 분양가가 1억원 초반인 경우가 많음) 전세가 1억5천은 적당한 가격이라고 속여 전세계약을 체결하게 되는 것입니다.
1.2.이중계약(a.k.a.바지사장)
임대인이 하나의 주택에 여러 임차인과 임대차계약을 맺는 경우, 극단적으로는 임대인이 아닌 사람이 임대인인척 임차인과 임대차계약을 맺는 경우도 발생하게 됩니다.
실제로 용인시 소재 공인중개사 A씨는 주택도시보증공사(HUG)보증사고 1건이 연계되 점검을 진행하였습니다. 해당 빌라에 대한 임대차신고 내역을 조사한 결과, 동일 임대인 등과 임대차계약을 체결한 6건의 중개사실을 확인했습니다. 물론 위 두 예는 공인중개사가 사기에 가담한 경우였으나, 공인중개사도 속여 이중 임대차 계약을 체결하는 경우도 적지 않습니다.
또한 허위 매수인을 내세워 ‘무자본 갭투자’ 방식으로 전세보증금을 가로챈 사례도 있습니다. 이들은 무자력자 (보통 신용불량자 또는 노숙자)를 허위 매수인으로 내세워 수도권 일대 주택 126채를 매수하고 전셋값을 매매가와 비슷하게 설정하여 253억원을 편취한 혐의를 받고 있습니다. 이들 일당은 브로커를 포함해 매도인, 바지임대인, 세입자를 각 모집책 등 역할을 나누어 움직였고, 무자력 임대인을 투자자나 임대사업자 등으로 위장시켜 세입자들이 신뢰 할 수 있도록 하였습니다. 이는 앞서 말씀드린 사례와 유사하게, 원 소유주가 주택의 매매가를 1억 5천ㅇ로 설정하였다면, 바지 임대인은 2억원의 전셋값을 매겨 차익 5천을 편취함과 동시에 돈을 0원도 들이지 않고 주택을 매수함으로써, 이후 임차인이 보증금 반환을 요구할 경우, 연쇄적인 보증금 반환으로 인한 반환이 불가능 해지게 되자 속된 말로 줄줄이 문제가 터지게 된 것으로 1.1의 유형과 합쳐진 모양새로 나타납니다.
1.3. 불법건축물
주거로 건물이 지어졌다고 해서 모두 주거용으로 사용할 수 있는 것은 아닙니다. 고시원이나 , 근린생활시설 또는 불법 옥탑과 같이 주거로 사용할 수 없는 불법 건물인데 전세를 주는 것을 말합니다. 이 것을 방지하기 위하여는 건축물대장을 확인하여 주거로 되어 있는지 등을 보아야 합니다.
이를 방지하기 위하여 용산구는 건물번호판에 QR코드로 위반 건축물 정보를 실시간으로 확인할 수 있는 시스켐을 2023. 9.부터 운영한다고 밝혔습니다.
건출물대장은 용산구의 위 시스템 이외에도 정부24의 건축물대장 열람 탭에 가면 주소만 입력하면 누구가 쉽게 알 수 있습니다. 건축물 대장을 열람하여 해당 건축물이 근린생활시설이 아닌지, 혹은 불법 증축된 옥탑이 아닌지 등을 파악하는 습관을 기르시길 바랍니다.
1.4. 결론
앞서 말씀드린 상황은 나는 사회 초년생이기 때문에 잘 모르니 전문가에게 모두 맡기고 해당 내용에 대하여 맞다고 하니 그대로 믿자! 라는 안일한 생각에서 출발한 것입니다. 물론 작정하고 속이고자 한 사람들은 당해낼 재간은 없습니다. 그러나 저는 조금은 조심스럽지만, 전세사기는 스스로가 게을러서, 혹은 나는 모르니까 라는 안일한 생각에 그 표적이 된 것이라고 말씀드리고 싶습니다. 조금만 더 주의를 기울이면 해당 물건의 소유자가 누군인지, 직전 매수인은 얼마에 매매하였는지, 해당 건축물이 불법증축물인지 아닌지 등을 알수 있으며 이는 복잡하지 않습니다.
부동산 등기부를 읽는 것은 어려운 것이 아니며, 특히 이 블로그를 읽는 여러분은 어려워 하시지 않으리라 생각됩니다.
등기부 발급부터 읽는 방법 까지는 해당 포스팅을 참조하시어 나의 재산을 스스로 지키 수 있는 사람이 되길 바랍니다. 말씀드린 바와 같이 전세 사기는 형사상 처벌보다는 민사상 회복이 최우선이 되어야 합니다. 형사상 처벌이 된다고 해서 내 보증금이 반환 되는 것은 아니니까요.
그러나 전세사기 혹은 전세사고가 발생한 경우 임대인에게 남은 재산이 없다면, 혹은 복잡한 이해관계가 얽혀있어 채권자가 나 이외에도 많은 이들이 있다면 내 보증금을 반환 받기란 매우 어려운 일입니다.
변호사로서 죄송한 말씀이지만 재판에서 이긴다고 끝은 아닙니다. 재판을 이긴 뒤 집행이 올바르게 이루어져야 해당 원하는 결과를 가져올 수 있는데, 말 그대로 땡전 한푼 없는 이에겐 집행할 것이 없기 때문입니다. 그러므로 우리는 우리가 스스로 지킬 줄 알아야 하는 것입니다.