지난 포스팅은 부동산등기부의 열람에 대하여 포스팅 하였습니다. 부동산의 열람이 이루어졌다면, 부동산 등기부등본을 분석하여 현재 매도인 혹은 임차인의 재정상황과 해당부동산에 설정된 근저당권이 적절하게 평가 된 것인지, 이 부동산에 내가 전세로 전입 할 경우 추후 최악의 상황에서 경매가 진행되더라도 전세보증금 혹은 월세보증금을 모두 회수 할 수 있는지 여부 등을 미리 대비할 수 있도록 부동산 등기부등본을 보는 방법에 대하여 말씀드리겠습니다. 부동산등기부등본의 열람 및 발급은 인터넷등기소를 통하여 열람 및 발급 받을 수 있습니다.
1. 부동산등기부의 구성
부동산등기부는 부동산의 표시를 나타내는 “표제부”와 소유권에 관한 권리를 표시한 “갑구” 소유권 이외의 권리를 표시한 “을구”로 구성되어 있습니다.
부동산의 표시와 소유권은 반드시 기재되어야 하는 사항이기에 반드시 기재되어 있으나, 해당 부동산을 담보로 설정하여 대출을 하지 않는 경우는 을구를 제외한 표제부와 갑구 만으로 구성될 수 있습니다 .
2. 표제부
2.1. 토지표제부
토지의 경우 지번, 지목, 지적을 표제부에 기재합니다.
위 토지는 일산서구에 위치한 토지입니다.
이 토지의 표제부는 등기가 전자화 된 이후로 2번째로 기재되었는데요, 그 이유는 2005. 5. 16. 행정구역명칭이 변경되어(일산구→일산서구) 소재지번이 달라졌기 때문입니다.
이 토지의 표제부는 다음과 같이 읽을 수 있습니다.
1996. 5. 8. 접수 된 토지로, 경기도 고양시 일산서구 ㅇㅇ동에 위치한 토지로 이 토지의 사용목적은 대지(그 밖에 전, 답, 대, 학교용지 등으로 표시됩니다.)이며, 이 토지의 면적은 552.1 ㎡ 2005. 5. 16. 행정구역명칭이 변경되어 2번에 표시된 토지입니다.
2.2.건물표제부
건물 표제부의 경우 지번, 구조, 용도, 면적 등이 기재되며, 특히 아파트등 집합건물의 경우는 전체건물에 대한 표제부와 구분된 개개의 건물에 대한 표제부가 존재합니다.
이 건물 등기부는 단일상가에 대한 표제부로 집합건물이 아닌 “건물”로 열람한 등기부 입니다. 이 건물 등기부를 읽으면 다음과 같습니다.
경기도 수원시 팔달구 ㅇㅇ동에 위치한 건물로, 이 건물은 “철근콘크리트조“의 구조로 이루어져있으며 지붕은 “슬래브지붕”으로 되어 있고, 건물은 1층부터 5층까지 있는 5층 건물이며, 이 건물은 근린생활시설로 이용가능하며 각 1층의 면적은 205.49㎡ 2층은 337.64㎡ 3층 337.64㎡ 4층337.64㎡ 5층 405.76㎡의 면적을 갖고 있으며, 부속건물은 “경량철골조”의 구조로 이루어졌으며 지분은 “평지붕“으로 층은 단층인 5㎡의 건물입니다.
2.3.집합건물 표제부
집합건물 등기부의 표제부의 경우에는
- 1동건물의 표시에 대한 표제부(집합건물 1동 건물의 표시)
- 대지권의 목적인 토지의 표시에 대한 표제부(집합건물이 속한 토지에 대한 표시)
- 전유부분(개개의 호실)의 건물의 표시
- 대지권의 표시(집합건물이 속한 대지 중 전유세대의 지분에 해당하는 토지에 대한 표시)
4가지가 표시 됩니다. 집합건물의 경우는 4가지를 모두 보아야 하며, 특히 소송과 관련하여 집합건물 중 1호실을 표시할 때 위 1번부터 4번까지를 모두 기재하여 주어야 합니다.
위 집합건물의 등기를 읽으면 다음과 같습니다.
서울특별시 금천구 시흥동에 위치한 “철근콘크리트구조” 구조로 그 지붕은 “(철근)콘크리트지붕”으로 지하5층 지상12층의 규모로 공장(지식산업센터)로 지5층은 1451.82㎡ 지4층은 1612.36㎡…(중략)12층은54.85㎡인 건물이며, 이에 대한 대지권은 총 4개의 토지 서울특별시 금천구 시흥동 ㅇㅇ번지의 대1377.2㎡ ,,,(중략) 시흥동 ㅇㅇ번지 대166.1 ㎡입니다. 이 부동산은 위 집합건물 중 제1층 101호로 “철근콘크리트구조“로 그 면적은 51.45㎡의 건물이며, 이 전유부분의 대지권은 총 4개의 토지에 대하여 2065.3분의 12.70을 가지고 있습니다.
3. 갑구
갑구는 소유권에 대한 압류, 가등기, 경매개시결정 등기, 소유권의 말소 또는 회복에 관한 재판이 진행 중임을 예고하는 예고등기, 소유자의 처분을 금지하는 가처분등기 등이 기재됩니다. 또한 이러한 권리의 변동 및 소멸에 관한 사항 역시 기재됩니다.
즉 부동산의 소유자를 알고자 한다면, “갑구”만을 보면 되며, 해당 부동산에 근저당권 등이 설정되어 있는지 여부를 확인하기 위하여는 갑구가 아닌 “을구”를 보아야 합니다.
앞서 갑구에는 소유권 뿐 아니라 가등기 여부 등이 갑구에 표시 된다고 말씀드렸는데요, 해당 내용이 소유권인지 가등기 혹은 가처분인지는 ‘등기목적’란에 소유권보전, 소유권이전, 가압류, 가처분 등으로 표시 되어 있으므로 해당 내용을 어렵지 않게 알 수 있을 것입니다.
제가 이 포스팅을 하는 이유는 전세사기를 당하지 않기 위하여 스스로 등기부를 읽을 줄 아는 능력을 키우시길 바라기 때문에 작성하는 것입니다. 때문에 우리는 단순히 소유자만을 확인하는 것에 그치지 않고, 해당 물건에 현재 가처분이 진행중인지, 혹은 경매가 진행 중인지를 읽을 줄 알아야 합니다.
3.1. 가압류
위 등기부는 갑구의 6번에 기재된 내용으로 이 등기부를 읽어보면 다음과 같습니다.
해당 부동산은 주식회사 00이 7천만원의 금액을 원인으로 하여 2020. 2. 21. 수원지방법원 2020카단000호로 가압류 결정을 받아 이 부동산에 2020. 2. 21.제300000번호로 가압류 등기가 설정되어 있는 부동산이다.
아직 이 부동산은 가압류가 걸려있기는 하지만, 재판의 진행에 따라서 해당 가압류가 압류로 전이 될 수도 있는 물건이기에 해당 물건을 전세 또는 매수할 경우는 가압류의 원인이 무엇인지, 해당 재판이 어떻게 흘러 갈 것인지 등을 판단하여야 하는 주의가 합니다.
3.2. 경매
위 등기부는 갑구 7번에 기재된 내용으로 이 등기부를 읽어보면 다음과 같습니다.
해당 부동산은 주식회사 프라00000이 2010. 7. 30. 서울동부지방법원 2010타경1000호로 경매가 개시 결정된 부동산이다.
다만, 특이하게 이 등기부에는 삭제의 표시가 들어 있죠? 등기는 그 부동산의 성립 소멸 등을 모두 나타내야 하기 때문에 기재한 내용의 원인이 사라지더라도 해당 내용 자체를 삭제하는 것이 아니고, 해당 내용은 표시하되, 삭제되었음을 나타내야 합니다. 그렇다면 이 등기부를 다시 제대로 읽어보면 다음과 같습니다.
해당 부동산은 주식회사 프라00000이 2010. 7. 30. 서울동부지방법원 2010타경1000호로 경매가 개시 결정된 부동산이나, 이 경매는 취소되어 현재는 아무런 제한이 없는 깨끗한 부동산이다.
3.3. 거래가액
2006. 1. 1. 이후 체결된 매매계약의 경우 2006. 1. 1. 작성된 매매계약서를 등기원인증서로 하여 거래가액을 등기할 수 있습니다. 다만 등기 원인이 매매라 하더라도 원인증서가 판결, 조정조서 등 매매계약서가 아닌 경우네는 거래가액을 등기하지 않습니다.
거래가액이 등기에 표시 되어 있다면, 전세 계약시 해당 물건의 적정 시세를 평가함 과 동시에 내 전세 보증금이 합리적으로 측정 된 것인지 알 수 있기 때문에, 등기부에서 거래가액을 보는 것이 매우 중요하다 하겠습니다.
4. 을구
을구는 소유권 이외에 저당권, 전세권, 지역권, 지상권에 관한 등기사항이 기재됩니다.
위의 표는 부동산에 근저당권이 설정되어 있는 것으로, 여기서 주의 할 것은 “채권최고액”이란 채무자가 실제 빌린 돈이 아니고, 실제 빌린 돈에 혹시 모를 연체 이자 및 비용을 담보하기 위하여 실제 채무보다 높은 금액을 설정한 것입니다. 일반적으로는 채무자가 실제 차용한 금원은 채권 최고액의 약 80%에 해당한다고 볼 수 있습니다.
위 등기부등본을 읽으면 다음과 같습니다
이 부동산을 담보로 이 부동산의 소유자는 182,400,000원을 광주농업협동조합으로 부터 빌렸다.
5. 결론
부동산 등기부등본을 읽을 수 있다는 것은 너무 기본이기에 대부분 중요하게 생각하지 않습니다. 그러나 등기부등본은 국가 기관을 통하여 기재되는 것으로 정확한 원인과 내용으로 등기 되어 집니다. 또한 전세사기를 당하지 않는 가장 중요한 원칙은 내가 스스로 알고 있다는 것이므로 가벼이 생각하지 마시고 꼭 스스로의 권리를 찾는 사람이 되기를 바랍니다.