2023년 대한민국에서 주택청약은 내집마련을 위한 최선의 선택입니다. 누구나 다 아는 사실이지만, 청약가점이 낮은 1인가구나 1주택자에게는 ‘청포자(청약포기자)’라는 신조어가 생길 정도로 대부분 사람들은 1주택자 주택청약은 남의 일로만 생각했습니다.
청약이 좋은건 알지만, 당첨되는 것이 어렵다 못해 불가능했기 때문입니다. 가장 선호하는 전용면적 85㎡이하 주택의 경우 기존에는 100% 가점제이므로, 가점항목(① 무주택기간, ② 부양가족수, ③ 청약통장가입기간)에서 만점(84점)에 가깝지 않으면 대부분 당첨되지 못하였습니다.
그러나 2023년 1월 3일 발표한 국토교통부 2023년 주요업무 추진계획 (국토교통부 보도자료)에 따라 2023년 1월 5일 0시부터 강남3구와 용산구를 제외한 서울 전지역이 규제지역에서 해제 (국토교통부 보도자료)되었고, 이어서 2023년 2월 28일 주택공급에 관한 규칙 (법령보기)이 개정 되었습니다. 이제 점수가 낮은 1인가구도, 심지어 1주택자도 청약1순위 추첨제에 청약이 가능하도록 법이 개정되었습니다. 이와 관련하여 2023년 변경된 청약제도와 1주택자를 포함한 청약점수가 낮은 사람도 청약에 당첨될 수 있는 방법에 대하여 상세하게 가이드 해드리겠습니다.
※ 본 가이드는 국민주택이 아닌 민영주택 기준입니다. (청약홈-청약제도안내-청약주택)
※ 본 가이드는 특별공급이 아닌 일반공급 기준입니다. (청약홈-청약제도안내-특별공급)
※ 본 가이드는 청약지역 서울을 기준으로 설명합니다.
※ 투기과열지구(청약홈-규제지역정보) : 서울특별시 강남구, 서초구, 송파구, 용산구
1. 2023년 변경된 청약제도
1.1. 가점제와 추첨제 비율 변경
2023년 2월 28일 주택공급에 관한 규칙 중 청약순위 1순위 내 경쟁이 있는 경우 입주자 선정 기준의 가점제와 추첨제 비율이 아래와 같이 개정되었습니다.
전용면적 | 변경 전 | 투기과열지구 (강남,서초,송파,용산) | 그 외 서울 지역 |
60㎡ 이하 | 가점제 40% 추첨제 60% | 가점제 40% 이하* 추첨제 60% 이상 | |
60㎡초과 85㎡ 이하 | 가점제 70% 추첨제 30% | 가점제 40% 이하* 추첨제 60% 이상 | |
85㎡ 초과 | (투기과열지구 50%) | 가점제 80% 추첨제 20% | 추첨제 100% |
1.2. 1주택자 주택청약 기존 주택 처분조건 폐지
2023년 2월 28일 주택공급에 관한 규칙 중 투기과열지구 등에서의 입주자 선정 요건 중 1주택을 소유한 세대에 속하는 사람의 기존 소유 주택 처분조건을 폐지하였습니다.
1.3. 중도금대출 분양가 상한 기준 및 보증한도 폐지
종전에는 분양가 12억원을 초과하는 단지는 청약에 당첨되더라도 중도금 대출을 받을 수 없었고, 1인당 5억원이라는 보증한도도 있었습니다. 때문에 ‘로또 청약’이라 불리는 고가아파트 청약은 현금부자들만 청약이 가능하다는 비판이 있었습니다.
그러나 2023년 1월 3일 발표한 국토교통부 2023년 주요업무 추진계획 (국토교통부 보도자료)에 따라 주택도시보증공사(HUG)(주택도시보증공사 홈페이지)에서 ‘중도금 대출 분양가 상한 기준’ 및 ‘인당 중도금 대출 보증한도’ 규정을 폐지하였습니다. 폐지는 2023년 3월 20일부터 시행되었으며, 이제 규제지역 및 분양가에 관계없이 청약에 당첨되면 분양받은 아파트의 중도금 대출이 가능하게 되었습니다. 계약금만 준비되면 청약에 당첨되어 아파트에 입주할 수 있게 되었습니다.
부동산경기 침체에 따라 정부에서 다양한 규제완화 정책들을 내놓고 있습니다. 이제 청약가점이 낮은 사람도, 1주택자도 주택청약으로 내집마련을 할 수 있는 기회가 생긴 것입니다. 그렇다면 청약에 당첨되기 위해 반드시 갖추어야 할 조건들을 알아보도록 하겠습니다.
2. 1주택자 주택청약 당첨 조건
청약가점이 낮은 1인가구나 1주택자가 주택청약에 당첨되기 위해서는 당연히 추첨제로 당첨이 되어야 합니다. 하지만 아무나 추첨제로 당첨이 되는 것은 아니며, 1순위 자격을 갖추어야 추첨제로 당첨될 자격이 생기는 것입니다. 강남3구와 용산구와 같은 투기과열지구에서는 1순위 자격 외에도 추가 요건들을 갖추어야 합니다.
혹시 경쟁률이 높아서 당첨이 되지 않을까봐 걱정이 되신다면, 책 “아무것도 하지 않으면 아무 일도 일어나지 않는다” (쿠팡에서 구매하기 : “이 포스팅은 쿠팡 파트너스 활동의 일환으로, 이에 따른 일정액의 수수료를 제공받습니다.”)를 읽어보시기를 권해드립니다.
저는 지난 5년간 [40 : 1], [33 : 1], [250 : 1], [560 : 1] 의 경쟁률에서도 주택청약에 4번이나 당첨이 되었습니다. 추첨제 물량이 없던 것이 생겼고 또 늘어났다는 사실을 명심하시기 바랍니다. 이제 아래 요건만 갖추면 누구에게나 기회는 있습니다.
2.1. 청약1순위 조건
2.1.1. 주택청약종합저축 가입기간

청약예정인 단지의 투기과열지구 해당여부에 따라 청약1순위에 해당하는 청약통장 가입기간에 차이가 있습니다. 보통 가입 후 1년이 경과하면 1순위 자격을 취득하나, 투기과열지구인 강남3구와 용산구의 경우 가입 후 2년이 경과하여야 합니다.
2.1.2. 주택청약종합저축 납입인정금액
전용면적 | 85㎡ 이하 | 102㎡ 이하 | 135㎡ 이하 | 모든 면적 |
예치금액 | 300만원 | 600만원 | 1,000만원 | 1,500만원 |
청약통장 납입금이 지역별 예치금액 이상이어야 하는데, 서울의 경우 위의 금액이 납입되어 있어야 합니다. 납입인정금액은 투기과열지구도 동일합니다.
2.2. 투기과열지구 청약1순위 추가조건
위의 청약1순위 조건인 청약통장 가입기간과 납입금을 갖추었더라도, 투기과열지구에 있는 아파트를 청약하려면 아래와 같은 추가조건을 만족해야 1순위 자격을 갖출 수 있습니다(주택공급에 관한 규칙 제28조). 투기과열지구에서도 1주택자 주택청약 당첨이 가능합니다.
2.2.1. 주택 청약종합저축에 가입하여 2년이 지난 자일 것
2.2.2. 세대주일 것
2.2.3. 과거 5년 이내 다른 주택의 당첨자가 된 자의 세대에 속한 자가 아닐 것
2.2.4. 2주택 이상 소유한 세대에 속한 자가 아닐 것
2.3. 서울 거주기간 충족
추첨제 내에서도 우선순위가 있는데, 바로 거주요건 입니다. 누구에게나 기회가 있다는 추첨제 안에서 또 우선순위를 가르는 것이 이해가 안 가실 수 도 있지만, 해당 주택건설지역에 거주하는 청약자를 우대하기 위해 아래와 같이 규정되어 있습니다.
주택공급에 관한 규칙 제4조 ⑤ 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ시장 또는 군수는 투기를 방지하기 위해 필요한 경우에는 입주자모집공고일 현재 해당 주택건설지역에서 거주기간이 일정 기간 이상인 자에게 주택을 우선공급하게 할 수 있다. 이 경우 해당 주택건설지역이 수도권의 투기과열지구인 경우에는 2년 이상의 거주기간을 정해 같은 순위에서는 그 거주기간 이상 거주하고 있는 사람에게 우선공급하게 해야 한다. |
서울에 청약을 하기 위해서는 입주자모집공고일 현재 서울 어디에든 주소를 두고 있으면 됩니다. 다만, 청약단지에 따라 6개월, 1년, 2년 등 거주기간 제한을 둘 수 있으며, 특히 투기과열지구에서는 2년의 서울거주기간을 채워야 합니다. 거주기간에 따른 우선당첨 여부는 해당 입주자모집공고로 확인하실 수 있습니다.
2.4. 투기과열지구 재당첨제한
투기과열지구에서 청약을 하는 경우 놓치기 쉬운 부분입니다. 재당첨제한은 주택공급에 관한 규칙 제54조에 규정되어 있으며, 투기과열지구에만 적용됩니다.
주택공급에 관한 규칙 제54조 ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택에 당첨된 자의 세대(제47조의3에 따른 당첨자의 경우 주택공급신청자 및 그 배우자만 해당한다. 이하 이 조에서 같다)에 속한 자는 제2항에 따른 재당첨 제한기간 동안 다른 분양주택(분양전환공공임대주택을 포함하되, 투기과열지구 및 청약과열지역이 아닌 지역에서 공급되는 민영주택은 제외한다)의 입주자(사전당첨자를 포함한다)로 선정될 수 없다. 1. 제3조제2항제1호ㆍ제2호ㆍ제4호ㆍ제6호, 같은 항 제7호가목(투기과열지구에서 공급되는 주택으로 한정한다) 및 같은 항 제8호의 주택 2. 제47조에 따라 이전기관 종사자 등에 특별공급되는 주택 3. 분양가상한제 적용주택 4. 분양전환공공임대주택 5. 토지임대주택 6. 투기과열지구에서 공급되는 주택 7. 청약과열지역에서 공급되는 주택 ② 제1항에 따른 재당첨 제한기간은 다음 각 호의 구분에 따른다. 이 경우 당첨된 주택에 대한 제한기간이 둘 이상에 해당하는 경우 그 중 가장 긴 제한기간을 적용한다. 1. 당첨된 주택이 제1항제3호 및 제6호에 해당하는 경우: 당첨일부터 10년간 2. 당첨된 주택이 제1항제7호에 해당하는 경우: 당첨일부터 7년간 3. 당첨된 주택이 제1항제5호 및 제3조제2항제7호가목의 주택(투기과열지구에서 공급되는 주택으로 한정한다)인 경우: 당첨일부터 5년간 4. 당첨된 주택이 제1항제2호ㆍ제4호 및 제3조제2항제1호ㆍ제2호ㆍ제4호ㆍ제6호ㆍ제8호에 해당하는 경우로서 85제곱미터 이하인 경우 가. 「수도권정비계획법」 제6조제1항에 따른 과밀억제권역(이하 “과밀억제권역”이라 한다)에서 당첨된 경우: 당첨일부터 5년간 나. 과밀억제권역 외의 지역에서 당첨된 경우: 당첨일부터 3년간 5. 당첨된 주택이 제1항제2호ㆍ제4호 및 제3조제2항제1호ㆍ제2호ㆍ제4호ㆍ제6호ㆍ제8호에 해당하는 경우로서 85제곱미터를 초과하는 경우 가. 과밀억제권역에서 당첨된 경우: 당첨일부터 3년간 나. 과밀억제권역 외의 지역에서 당첨된 경우: 당첨일부터 1년간 |
3. 주택소유여부에 따른 추첨제 당첨자 선정기준
위의 모든 조건을 만족한 경우 주택공급에 관한 규칙 제28조에 따라 아래와 같은 방식으로 당첨자를 선정하게 됩니다. 추첨제 당첨자 선정기준은 투기과열지구를 포함한 서울 전지역에서 동일하게 적용됩니다.
추첨제물량 75% | 추첨제물량 25% |
무주택세대 구성원 | 무주택세대 구성원 + 1주택세대 구성원 |
4. 마무리
대한민국의 청약제도는 주택공급에 관한 규칙을 중심으로 굉장히 복잡하고 그 내용 또한 많습니다. 나의 상황에 맞는 내용만 선택적으로 알아보고, 전략적으로 접근해야 시간을 절약할 수 있습니다.
입주자모집공고, 규제지역, 청약통장의 종류, 세대원의 정의, 거주기간 산정방법, 주택소유 여부판단 등 이번 포스팅에서 상세히 다루지 못한 내용은 별도로 다루도록 할 예정입니다. 관련하여 궁금한 사항은 댓글로 남겨주시면 답변드리도록 하겠습니다.
단언컨대, 주택청약은 내집마련을 위한 최선의 선택입니다.
그리고, 1인가구 1주택자 주택청약 당첨이 충분히 가능합니다.
여기 블로그 글이 정리 잘 되어있네요.
1주택자 추첨제 물량에 대해서 제대로 설명한 블로그가 잘 없는데 법령링크까지 걸어져있어서 매우 편하게 잘 봤습니다.
서울, 경기 1주택자 추첨제 물량에 차이가 있는지 찾아보다가 들어오게되었습니다~
감사합니다!