2023년 하반기 부동산 투자는 청약이라고 말씀드렸습니다. 저를 포함해서 많은 분들이 이렇게 말씀하시는 이유는 무엇일까요.
첫째, 청담르엘, 신반포 메이플자이, 래미안 레벤투스, 래미안 원페를라, 힐스테이트 e편한세상 문정, 잠실 래미안 아이파크, 디에이치 방배 등 강남권 아파트단지들의 분양이 예정되어 있습니다.
둘째, 분양가상한제 적용으로 인근 시세보다 분양가가 저렴하여 당첨만 되면 수억의 시세차익이 예상되는 ‘로또청약‘이 가능한 아파트들 입니다.
셋째, 2023년에는 1인가구, 1주택자도 청약에 당첨될 수 있습니다.( 2023년 1인가구 1주택자 주택청약 가이드 참조)
청약은 아파트를 ‘3년 전 가격‘으로 사는 것이라고 말씀드렸습니다. 3년 동안 시세가 오른다면 그만큼 저렴하게 매수한 것입니다. 그래서 그 ‘3년 전 가격’인 분양가가 굉장히 중요합니다. 분양가가 인근 시세보다 낮다면 시세차익이 더 커지게 되고, 사람들은 그것을 ‘로또청약‘이라고 부릅니다.
그런데 그렇게 중요한 의미를 가지는 분양가는 어떻게 책정되는 것일까요. 왜 어떤 단지는 비싸다고 하고, 또 어떤 단지는 로또청약이라고 하고, 도대체 분양가상한제는 무엇이고, 고분양가 심사는 무엇인지를 이해하기 위하여, 이번 포스팅에서는 분양가 산정방법에 관하여 말씀 드리겠습니다. 본 포스팅을 이해하고 나면 앞으로 분양할 단지들의 분양가도 예상해 볼 수 있을 것입니다.
1. 아파트 분양가 산정방법
아파트 분양가는 사업시행자가 정하는 것이 원칙입니다. 사업시행자는 보통의 경우 토지의 소유자를 말하며, 우리가 주목하는 서울의 경우 대부분 재건축·재개발이므로 해당 재건축·재개발조합이 될 것입니다.
그러나 1999년 주택분양가 자율화 이후 분양가가 상승하여 부동산투기가 과열되고 중산·서민층의 주거비 부담이 증가함에 따라 2005년 분양가상한제를 도입하게 되었습니다. 그리고 2016년 고분양가 심사제도를 도입하여 주택도시보증공사(HUG)에서 주택분양보증 심사 업무의 연장선으로 분양가가 일정 기준보다 놓으면 보증을 거절하는 방식으로 고분양가를 관리하고 있습니다.
그래서 기존에는 투기과열지구는 분양가상한제, 나머지 조정지역 등은 고분양가 심사제도를 통하여 분양가를 규제하였습니다만, 2023년 1월 강남3구와 용산구를 제외한 전국이 규제지역에서 해제되면서 현재는 투지과열지구만 분양가상한제가 적용된다고 볼 수 있습니다.
2. 분양가상한제
2.1. 분양가상한제 의의
분양가상한제는 택지비와 공사비 등 분양원가를 공개하고 시장·군수·구청장이 설치한 분양가심사위원회의 심사를 받도록 의무화하여 분양가를 규제하는 제도입니다. 1999년 주택분양가 자율화 이후 분양가가 상승하여 부동산투기가 과열되고 중산·서민층의 주거비 부담이 증가함에 따라 2005년 도입되었습니다. 도입 당시에는 공공택지에만 적용하였으나 현재는 민간택지까지 그 적용이 확대되었습니다.
2.2. 분양가상한제 근거법령
분양가상한제는 주택법 제57조(주택의 분양가격 제한 등)에 아래와 같이 규정되어 있습니다.
주택법 제57조(주택의 분양가격 제한 등) ① 사업주체가 제54조에 따라 일반인에게 공급하는 공동주택 중 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역에서 공급하는 주택의 경우에는 이 조에서 정하는 기준에 따라 산정되는 분양가격 이하로 공급(이에 따라 공급되는 주택을 “분양가상한제 적용주택”이라 한다. 이하 같다)하여야 한다.
③ 제1항의 분양가격은 택지비와 건축비로 구성(토지임대부 분양주택의 경우에는 건축비만 해당한다)되며, 구체적인 명세, 산정방식, 감정평가기관 선정방법 등은 국토교통부령으로 정한다. 이 경우 택지비는 다음 각 호에 따라 산정한 금액으로 한다.
- 공공택지에서 주택을 공급하는 경우에는 해당 택지의 공급가격에 국토교통부령으로 정하는 택지와 관련된 비용을 가산한 금액
- 공공택지 외의 택지에서 분양가상한제 적용주택을 공급하는 경우에는 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따라 감정평가한 가액에 국토교통부령으로 정하는 택지와 관련된 비용을 가산한 금액. 다만, 택지 매입가격이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 매입가격(대통령령으로 정하는 범위로 한정한다)에 국토교통부령으로 정하는 택지와 관련된 비용을 가산한 금액을 택지비로 볼 수 있다. 이 경우 택지비는 주택단지 전체에 동일하게 적용하여야 한다.
2.3. 분양가상한제 적용지역
분양가상한제 적용지역은 주택법 제57조(주택의 분양가격 제한 등) 제1항 제2호 다목에 아래와 같이 규정되어 있습니다.
제57조(주택의 분양가격 제한 등) 제1항 제2호 다. 주택가격 상승 우려가 있어 제58조에 따라 국토교통부장관이 「주거기본법」 제8조에 따른 주거정책심의위원회(이하 “주거정책심의위원회”라 한다)의 심의를 거쳐 지정하는 지역
2023년 1월 5일 국토교통부공고 제2023-3호에 의하여 분양가상한제 적용 지역 지정이 아래와 같이 대부분 해제되었습니다. 따라서 현재 분양가상한제 적용지역은 서울 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 입니다.
2.4. 분양원가 구성항목
분양가상한제 구성항목은 주택법 제57조(주택의 분양가격 제한 등) 제6항에 아래와 같이 규정되어 있습니다.
제57조(주택의 분양가격 제한 등) ⑥ 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 제54조에 따라 공공택지 외의 택지에서 공급되는 분양가상한제 적용주택 중 분양가 상승 우려가 큰 지역으로서 대통령령으로 정하는 기준에 해당되는 지역에서 공급되는 주택의 입주자모집 승인을 하는 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 분양가격을 공시하여야 한다. 이 경우 제2호부터 제6호까지의 금액은 기본형건축비[특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시ㆍ군ㆍ구(구는 자치구의 구를 말하며, 이하 “시ㆍ군ㆍ구”라 한다)별 기본형건축비가 따로 있는 경우에는 시ㆍ군ㆍ구별 기본형건축비]의 항목별 가액으로 한다.
- 택지비
- 직접공사비
- 간접공사비
- 설계비
- 감리비
- 부대비
- 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 비용
보다 상세한 사항은 공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙에 규정되어 있습니다. 그리고 2023년 3월 1일 국토교통부고시 제2023-109호 분양가상한제 적용주택의 기본형건축비 및 가산비용을 보면 30층 전용면적 105㎡ 기준으로 공급면적 평당 6,674,410원 정도 책정되어 있습니다.
2.5. 분양가상한제 적용지역 분양가 예상방법
분양가상한제 적용지역의 분양가는 위 항목으로 구성되며, 시장·군수·구청장이 설치한 분양가심사위원회의 심사를 거쳐 결정됩니다. 역대 최고 분양가 평당 5,668만원을 기록한 래미안 원베일리의 분양원가를 통해 분양가를 예상하는 방법을 안내드리겠습니다.
래미안 원베일리의 입주자모집공고에 공개된 분양원가 입니다. 래미안 원베일리는 분양가 5,668만원 중 택지비가 4,601만원, 건축비 등이 1,067만원으로 책정되었습니다. 분양원가 중 택지비가 무려 81%를 차지하는 것을 알 수 있습니다.
분양가의 대부분을 차지하는 택지비는 감정평가금액과 분양가심사위원회가 정한 택지가산비로 구성됩니다. 감정평가금액은 국토교통부의 표준지공시지가로부터 유추해 볼 수 있습니다. 2021년 해당사업지의 표준지공시지가는 ㎡당 2,280만원이고 평당 7,537만원입니다.
분양가라는 것이 객관적인 자료로만으로 정해지지 않기 때문에 분양가를 정확히 예측하기는 어려운 것이 사실입니다. 단지마다 입지마다 차이가 있으며, 분양가심사위원에 따라 달라 질 수 있기 때문입니다. 그러나 래미안 원베일리와 유사한 입지라면 이와 비슷하게 유추해 볼 수 있습니다. 건축비는 해마다 상승한다고 가정하고, 택지비는 표준지공시지가를 토대로 역산해 볼 수 있을 것입니다.
청담르엘의 경우 주변 표준지공시지가는 평당 6,651 ~ 9,947만원입니다. 이를 역산한 후 건축비 상승분을 반영하면 대략 5,500 ~ 7,300만원 정도 예상해 볼 수 있습니다.
2.6. 분양가상한제 적용효과
2.6.1. 분양가상한제 거주의무
분양가상한제 적용주택에 청약하여 당첨될 경우 한 가지 유의하셔야 할 점이 있습니다. 바로 ‘입주자의 거주의무’ 입니다. 주택법 제57조의2(분양가상한제 적용주택 등의 입주자의 거주의무 등) 에 아래와 같이 규정되어 있습니다. 최초 입주가능일부터 계속하여 거주하여야 하며, 거주의무 기간은 대부분 2년에 해당될 것으로 예상됩니다.
주택법 제57조의2(분양가상한제 적용주택 등의 입주자의 거주의무 등) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택의 입주자(상속받은 자는 제외한다. 이하 이 조 및 제57조의3에서 “거주의무자”라 한다)는 해당 주택의 최초 입주가능일부터 5년 이내의 범위에서 해당 주택의 분양가격과 국토교통부장관이 고시한 방법으로 결정된 인근지역 주택매매가격의 비율에 따라 대통령령으로 정하는 기간(이하 “거주의무기간”이라 한다) 동안 계속하여 해당 주택에 거주하여야 한다. 다만, 해외 체류 등 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있는 경우 그 기간은 해당 주택에 거주한 것으로 본다.
- 사업주체가 「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권(이하 “수도권”이라 한다)에서 건설ㆍ공급하는 분양가상한제 적용주택
주택법시행령 제60조의2(분양가상한제 적용주택 등의 입주자의 거주의무기간 등) ① 법 제57조의2제1항 각 호 외의 부분 본문에서 “대통령령으로 정하는 기간”이란 다음 각 호의 구분에 따른 기간(이하 “거주의무기간”이라 한다)을 말한다.
- 법 제57조의2제1항제1호에 따른 주택의 경우
나. 공공택지 외의 택지에서 건설ㆍ공급되는 주택의 경우
1) 분양가격이 인근지역주택매매가격의 80퍼센트 미만인 주택: 3년
2) 분양가격이 인근지역주택매매가격의 80퍼센트 이상 100퍼센트 미만인 주택: 2년
2.6.2. 분양가상한제 전매제한
분양가상한제 적용주택에 당첨된 분양권은 전매행위 제한기간이 강화됩니다. 주택법 제64조, 주택법시행령 제73조, [별표3] 에 따라 전매행위 제한기간은 3년입니다. 서울의 민영주택을 기준으로 현재 투기과열지구와 분양가상한제 적용지역은 동일하게 강남3구와 용산구라고 보셔도 무방합니다.
2.6.3. 분양가상한제 재당첨제한
분양가상한제 적용주택에 당첨될 경우 향후 청약에서 재당첨제한을 받게됩니다. 주택공급에 관한 규칙 제54조(재당첨 제한) 에 아래와 같이 규정되어 있습니다.
주택공급에 관한 규칙 제54조(재당첨 제한) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택에 당첨된 자의 세대(제47조의3에 따른 당첨자의 경우 주택공급신청자 및 그 배우자만 해당한다. 이하 이 조에서 같다)에 속한 자는 제2항에 따른 재당첨 제한기간 동안 다른 분양주택(분양전환공공임대주택을 포함하되, 투기과열지구 및 청약과열지역이 아닌 지역에서 공급되는 민영주택은 제외한다)의 입주자(사전당첨자를 포함한다)로 선정될 수 없다.
- 제3조제2항제1호ㆍ제2호ㆍ제4호ㆍ제6호, 같은 항 제7호가목(투기과열지구에서 공급되는 주택으로 한정한다) 및 같은 항 제8호의 주택
- 제47조에 따라 이전기관 종사자 등에 특별공급되는 주택
- 분양가상한제 적용주택
- 분양전환공공임대주택
- 토지임대주택
- 투기과열지구에서 공급되는 주택
- 청약과열지역에서 공급되는 주택
② 제1항에 따른 재당첨 제한기간은 다음 각 호의 구분에 따른다. 이 경우 당첨된 주택에 대한 제한기간이 둘 이상에 해당하는 경우 그 중 가장 긴 제한기간을 적용한다. <개정 2020. 4. 17.>
- 당첨된 주택이 제1항제3호 및 제6호에 해당하는 경우: 당첨일부터 10년간
- 당첨된 주택이 제1항제7호에 해당하는 경우: 당첨일부터 7년간
- 당첨된 주택이 제1항제5호 및 제3조제2항제7호가목의 주택(투기과열지구에서 공급되는 주택으로 한정한다)인 경우: 당첨일부터 5년간
- 당첨된 주택이 제1항제2호ㆍ제4호 및 제3조제2항제1호ㆍ제2호ㆍ제4호ㆍ제6호ㆍ제8호에 해당하는 경우로서 85제곱미터 이하인 경우
3. 고분양가 심사제도
고분양가 심사제도는 주택도시보증공사(HUG)에서 주택분양보증 심사 업무의 연장선으로 분양가가 일정 기준보다 놓으면 보증을 거절하는 방식으로 진행되고 있습니다. 그러나 현재는 투기과열지구를 제외한 전지역이 규제지역에서 해제됨에 따라 서울의 민간택지에는 적용되는 경우가 거의 없을 것으로 생각됩니다. 다만, 언제든지 규제지역이 지정되고 고분양가 심사제도가 적용될 지역이 생길 수 있으므로 대략적인 흐름만 짚고 넘어가도록 하겠습니다.
이처럼 고분양가 심사제도는 인근 분양사업장이나 준공사업장을 비교대상으로 삼되 인근 아파트단지 시세를 넘지 않는 수준으로 분양가 상한가격을 정하고 있습니다. 분양가상한제의 분양원가보다는 객관적이고 공개된 자료가 그 기준이므로 조금 더 쉽게 예측이 가능합니다. 향후에 규제지역이 확대되어 고분양가 심사제도가 적용되는 단지들이 나타나게 되면 다시 한번 자세하게 다루도록 하겠습니다.
4. 결론
분양가를 산정하는 방법에 대하여 소개해 드렸습니다. 당첨이 문제지 분양가가 문제냐고 생각하시는 분들도 계십니다. 맞는 말씀이지만, 특히 강남권에 청약하여 당첨이 되시려는 분들은 분양가를 어느 정도는 예상하고 그에 따른 자금 계획도 있으셔야 하니, 그러한 부분에서 의미가 있지 않을까 생각합니다.
그리고 마지막으로 한 가지 말씀드리고 싶은 것은 청약에 당첨되더라도 자금사정이 좋지 아니하여 걱정하시는 분들이 계십니다. 청약은 자금이 부족하더라도 충분히 내집을 마련할 수 있는 좋은 제도입니다. 분양가의 10%에 해당하는 계약금만 준비할 능력이 되신다면, 나머지는 다 해결이 가능합니다.
‘선당후곰’ 이라는 말이 한동안 유행했습니다. 적어도 제가 소개해 드리는 서울 아파트에 청약하셔서 당첨되신다면 당첨 후에 고민하실 일은 없을 것입니다.
청약에 당첨 되신다면 그것으로 부동산 투자에 성공한 것입니다.