[상가임대차] 임대차 끝났는데 조용하면? 묵시적 갱신입니다! 법으로 확인해보세요

👩‍⚖️ 안녕하세요, 변호사 이리나입니다.

상가 임대차 계약에서 분쟁이 잦은 주제 중 하나, 바로 묵시적 갱신인데요.
“계약 끝났는데 별 말 없이 장사 계속했다면 자동으로 연장된 걸까?”
오늘은 이 점을 법적으로 정리해드릴게요.

✅ 묵시적 갱신, 이게 뭔가요?

상가 임대차 계약이 만료되었지만,
임차인은 여전히 영업을 계속하고 있고,
임대인은 아무 말 없이 넘어간다면?

👉 이건 바로 **‘묵시적 갱신’**이 성립될 수 있습니다.

📌 상가건물 임대차보호법 제10조 제4항

계약기간이 끝난 후에도 임차인이 건물을 계속 사용하고 있고,
임대인이 즉시 이의를 제기하지 않으면,
기존 계약 조건대로 1년간 연장된 것으로 봅니다.

즉, 아무 말 없이 넘어가면 보증금, 월세 등 동일한 조건으로 1년 연장되는 것이죠.

묵시적 갱신은 그냥 1년 자동연장일 뿐이고,
**최대 10년까지 보장되는 ‘계약갱신요구권’**과는 완전히 별개입니다.
둘을 헷갈리면 분쟁이 생깁니다.

“계약 끝났는데 말 없으니 나가겠지?”
→ 절대 안 됩니다.

반드시 계약 종료 6개월 전부터 1개월 전까지
‘재계약 안 하겠습니다’라고 서면 또는 구두로 명확히 통보해야 합니다.
그렇지 않으면 자동 연장됩니다.

묵시적 갱신이 되었다고 안심하면 안 됩니다.
→ 차임 3기 이상 연체하면 임대인은 계약 해지를 주장할 수 있습니다.

또한 묵시적 갱신은 다시 1년짜리 계약이기 때문에
사업 계획에도 영향을 줄 수 있죠.

묵시적 갱신 규정은 무조건 적용되는 게 아닙니다!
임대차보호법상 ‘환산보증금’ 요건을 충족해야 적용됩니다.

지역별 적용 상한은 다음과 같습니다:

💡 이를 초과하면 상가임대차보호법이 아닌 민법 제639조에 따라 묵시적 갱신 여부가 판단됩니다.

묵시적 갱신은 모르고 지나가면 큰 문제로 번질 수 있습니다.

✔ 계약 종료가 다가올 때는 반드시 입장을 ‘명확히’ 하세요.
✔ ‘가만히 있으면 자동 연장’입니다.
✔ 전문가와 상의하여 상황별 전략을 세우는 것이 가장 안전합니다.

🔍 법은 알수록 유리합니다.
상가임대차, 계약 갱신 관련해서 궁금한 점이 있다면
이리나 변호사에게 언제든지 상담 주세요 😊