야반도주한 임차인, 내집이니까 내가 마음대로 들어가도 되지 않나요?
임대차 계약관계가 종료되었는데 임차인이 퇴거를 하지 않은 경우, 혹은 임차인이 임대차계약관계 중에 퇴거를 하였는데 짐을 몇가지 두고 간 경우 임대인인 소유자는 그 짐을 마음대로 움직일 수 있을까요?
임대인은 물건지(부동산)의 소유자 이지만, 물건지(부동산)은 임대차계약에 따라 계약기간 만료시까지 혹은 임차인의 퇴거시까지 임차인이 적법한 “점유자”가 됩니다. 때문에 임대인이 해당 물건지의 소유자라고 하더라도 점유보호청구권에 따라 임차인이 점유하고 있는 물건지에 함부로 들어가거나, 문을 따고 들어가 임차인이 놓고 간 물건을 옮길수는 없습니다.
정년퇴임을 한 이후 서을의 조그만 아파트를 구입한 A씨는 B씨에게 자신의 아파트를 임차하여 주었고,B씨가 주는 월 임차료로 노후를 보내기로 하였습니다. 그러나 B씨가 차임의 지급을 미납하게 되자 A씨는 임대차 계약을 해지하고자 하였습니다. B씨에게 이와 같은 사실을 알려주려고 하였으나 사업이 망한 빚 독촉에 시달리다 B씨는 그야말로 야반도주를 한 것입니다. 다만 B씨는 침대, 책상 등 몇가지 가구를 남겨 두고 옷가지만 챙겨서 급히 도주를 하였습니다.
A씨는 고민이 시작되었습니다. 아직은 보증금에서 월세를 공제하여도 얼마의 돈이 남아 있기는 하지만, 이대로 계속 두면 결국은 밀린 차임이 보증금을 초과하게 될 터이고, 그렇다면 유일한 수입원이 임대료는 더 이상 받을 수 없기 때문입니다.
A씨는 B씨와의 임대차계약이 종료가 되지 않았지만 B씨와 연락이 되지 않았고, A씨가 일방적으로 B씨의 가구를 치운 뒤 새로운 임차인을 구하고자 하였습니다. 새로운 임차인을 구하여 다시 월세를 받은 A씨, 그러나 얼마후 B씨가 돌아왔고, A씨는 주거침입등 형사 조사를 받게 되었습니다.임대인은 주거침입 혹은 절도죄
위 아파트는 A씨의 소유임에 틀림없으나, 임대차계약으로 인하여 그 점유가 B씨에게 넘어갔고, 아무리 집 주인이라고 하더라도 A씨가 해당 아파트에 임의로 들어가면 이는 주거침입이 될 수 밖에 없습니다.
또 B씨가 연락이 되지 않는다고 하더라도 적법하게 임대차계약을 해지한 것이 아니기 때문에 여전히 점유는 B씨에게 있고, 임대인은 임대목적물에 새로운 임차인을 설정 할 수도 없으며, B씨가 두고간 물건 역시 A씨가 함부로 이전 할 수는 없는 것입니다.
임대인의 적법한 해결방법
재판을 통한 적법한 절차
이 경우 A씨는 B씨를 상대로 임대차계약 해지 소송을 제기하여 승소판결을 받은 뒤 그 판결이 확정되면, 확정증명원과 집행문을 가지고. 집행관의 적법한 집행을 거쳐야 합니다.
그렇다면 이 경우 차임은 어떻게 될까요?
앞서 말씀드린 바와 같이 임대차계약은 여전히 유지되어 있고, 임차인이 완전한 퇴거를 하지 않았기 때문에 차임은 임차인이 퇴거 할때까지 계속하여 발생하게 되는 것입니다.
차임은 여전히 발생, 보증금에서 공제 가능
정리하자면, 임차인이 퇴거를 하지 않는 이상 임대차계약은 여전히 유효하며, 물건지는 임차인의 점유하에 놓이게 되고, 이는 임차인이 사용/수익하고 있다고 판단되어지므로 임차인은 임대인에게 해당 차임을 퇴거할 때까지 지급하여야 하며, 임차인은 퇴거를 하지 않았기에 임대차보증금도 임대인으로 부터 돌려 받을 수 없게 됩니다. 때문에 임대인의 임대차보증금이 반환되지 아니하였다고 하더라도 이에 대한 지연이자를 청구 할 수 없습니다.
임차인의 퇴거시기는? 짐을 빼면? 도어락 비밀번호를 넘겨주면?
그렇다면 만약 임차인이 물건지에 모든 짐을 다 뺐으나 도어락 비밀번호를 임대인에게 고지하지 않은 경우 임차인은 퇴거를 언제 한 것이 될까요?
판례는 “물건에 대한 점유란 사회통념상 어떤 사람의 사실적 지배에 있다고 보이는 객관적 관계를 말하는 것으로서, 사실상의 지배가 있다고 하기 위해서는 반드시 물건을 물리적·현실적으로 지배하는 것만을 의미하는 것이 아니고, 물건과 사람과의 시간적·공간적 관계와 본권관계, 타인 지배의 가능성 등을 고려하여 사회통념에 따라 합목적적으로 판단하여야 하는 것이다(대법원 2005. 9. 30. 선고 2005다24677 판결).
https://casenote.kr/%EB%8C%80%EB%B2%95%EC%9B%90/2005%EB%8B%A424677
고 판시하고 있습니다.
앞서 말씀드린 사건에서 임차인이 물건지에 모든 짐을 빼고 이사를 나갔다고 하더라도 임대인에게 출입문 도어락의 비밀번호를 알려주지 않은 경우는 임대인에게 그 점유가 이전되었는지 여부에 따라 임차인의 퇴거가 이루어졌는지 여부를 판단 할 수 있는 것입니다.
도어락 비밀번호까지 넘겨주어야 퇴거 인정
이에 관련하여 춘천지방법원 2016. 5. 12. 선고 2015가소6828 판결은
비록 피고가 2015. 8. 12. 이 사건 아파트에서 이사나갔다고 하더라도 소유자인 원고에게 이 사건 아파트 출입문 도어락의 비밀번호를 알려주지 않은 이상 점유의 이전을 의미하는 인도(引渡)를 하였다고 볼 수 없고, 여전히 이 사건 아파트를 점유하고 있었다고 봄이 타당하다.
따라서 원고가 위 도어락을 제거하고 새로운 도어락을 설치하는 데 든 비용 52만 원은 피고의 이 사건 아파트 불법점유와 상당인과관계 있는 손해이므로, 피고는 원고에게 불법행위에 기한 손해배상으로 52만 원 및 이에 대하여 이 사건 소 제기일인 2015. 10. 12.부터[불법행위로 인한 손해배상채무에 대하여는 원칙적으로 별도의 이행 최고가 잆더라도 공평의 관념에 비추어 불법행위로 그 채무가 성립함과 동시에 지연손해금이 발생한다(대법원 2015. 11. 27. 선고 2013다211032 판결). 따라서 원고가 위 도어락을 제거하고 새로운 도어락을 설치한 날이 지연손해금 기산일이 되나, 그 일자에 관하여 원고의 아무런 주장· 입증이 없다(원고가 제출한 갑 제3호증에도 지출금액만 기재되어 있을 뿐 그 작성연월일의 기재가 없다). 다만, 원고는 2015. 6. 29.(원고가 이 사건 아파트의 소유권을 취득한 날이다)부터의 지연손해금 지급을 청구하고 있고, 이 사건 소제기 이전에 위 도어락을 제거하고 새로운 도어락을 설치하였을 것이므로, 이 사건 소제기일인 2015. 10. 12.부터 지연손해금이 발생하는 것으로 본다.] 이 사건 소장 부본 송달일인 2015. 11. 7.까지는 민법이 정한 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 15%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
고 판시하고 있습니다.
즉, 임차인이 물건지에 짐을 모두 뺏다고 하더라도 물건지의 출입을 할 수 있는 도어락의 비밀번호를 알려주지 않은 이상 점유는 여전히 임차인에게 있고, 그렇다면 임대인은 함부로 속된 말로 문을 따고 들어가 임차인의 짐을 뺄 수도 없으며, 임차인은 여전히 월세를 부담하고 있는 것이며, 임대인에게 보증금의 반환을 청구 할 수도 없는 것입니다.
임대차계약해지 건물 퇴거 및 인도소송(명도소송)
그렇다면 임대인은 법의 테두리 안에서 자신의 권리를 행사하려면 어떠한 절차를 거쳐야 하는 것일까요?
임대인은 앞서 말씀드린 바와 같이 임대차계약해지와 건물 퇴거 및 인도소송을 진행하여야 합니다. 그런 뒤 확정된 판결문을 가지고 집행관을 통하여 집행을 하여야 하며, 만일 물건지 안에 임차인이 놓고 간 짐이 있다면 해당 짐은 집행관을 통하여 일정한 장소에 보관을 하게 되고, 비로소 임대인은 해당 물건지에 새로운 임대차를 설정 할 수 있게 되는 것입니다.
그러나 대다수의 경우 안타깝게도 물건지에 물건을 남기고 연락이 두절 된 임대차계약의 경우는 보증금에서 차임을 공제하여도 남는 것이 없는 실정입니다. 이러한 경우 임대인은 소송을 해도 임차인에게 받아낼 것이 없으며, 임차인은 연락이 두절되거나 신용이 불량하여 임차인의 다른 재산에 집행을 하여 보전을 할 수 도 없는 경우가 왕왕 있습니다.
동산경매
이러한 경우 임대인은 임차인이 놓고 간(혹은 버리고 간)그나마 값어치가 되는 물건을 동산경매로 붙여 그 금원에서 조금이나마 손해를 보전 할 수 있습니다. 이와 관련된 동산경매에 관하여는 서식과 절차 기간에 대하여 별도 포스팅을 하도록 하겠습니다.
일반적으로 내 집에 내가 주인이면 임차인이 흔히 말해 야반도주 한 상황에서 내가 내 맘대로 내 집에 들어가 물건을 정리하고 새로운 임대차 계약을 체결 할 수 있을 것이라고 생각합니다. 그러나 앞서 말씀드린 바와 같이 이는 주거침입이 될 수 있으며, 만일 임대인이 임차임의 물건을 함부로 처분하게 된다면 절도죄 타인 소유, 타인 점유 구성요건에 해당 할 수 있습니다.
마무리
법은 일반 상식에 기초 하기는 하지만 미묘한 차이로 법의 보호를 받거나 법의 심판을 받게 됩니다. 이러한 경우 전문가의 조력을 받아 법의 보호를 받으시도록 하는 것이 어느 때 보다 중요하다고 할 것입니다. 앞서 든 A씨는 그나마 보증금이 어느정도 남아있어 하루빨리 소송을 진행하여 집행을 한다면 최소한의 손해만으로 이 상황을 타개할 수 있습니다. 그러나 소송이 진행되기 위해서는 상대방에게 송달이라는 절차와 시간이 절대적으로 필요한 만큼 이러한 경우는 시간이 가장 중요합니다.
소송을 하자니 무섭고 임차인과 연락이 언젠간 닿아서 좋게 마무리 될 수 있겠지, 당장 내 돈 들여서 소송을 진행하자니 손해가 나는거 같다는 생각은 오랫동안 임대차를 하지 못하여 더 큰 손해를 가져 올 수도 있습니다. 이와 같은 사건은 하루빨리 결정을 내려 소송을 통해서 스스로의 권리를 되찾아야 할 것입니다.
법무법인 디케이의 이리나 변호사는 의뢰인님들이 보다 안정하고 올바른 판단을 할 수 있도록 도와 드리고 있습니다.