지난해 5월 ‘세모녀 전세사기’ 주범 김모 씨와 분양업자 등 일당이 검찰에 의해 구속기소되면서 불거진 전세사기 이슈는 이후 이른바 ‘빌라왕’ 김모 씨, ‘청년 빌라왕’ 송모 씨, ‘빌라의 신’ 권모 씨, ‘건축왕’ 남모 씨 등 전세사기는 한창 우리 부동산 시장의 악재였습니다. 사실 전세사기는 최근에 발생한 사건이 아니었고 그 전에도 꾸준히 있었던 사기의 한 행태였습니다. 그러나 최근 부동산의 침체로 인하여 역전세, 부동산 대책에 따라 전세자금 대출 확대, 임대차3법에 따른 간접적 영향등 여러가지 상황들이 맞물려 기존에 세입자가 계약하였던 전세금을 돌려받지 못하는 상황이 발생하자 이는 사회문제로 대두되게 되었습니다.
마음먹고 전세사기를 하고자 하는 자들은 일반인들이 당해내기란 매우 어렵습니다. 그러나 적어도 스스로를 지킬 줄 안다면 그 피해를 최소화 할 수 있다고 생각합니다. 때문에 부동산 계약 시 남이 해주는 이야기만 듣고 부동산 계약을 결정하는 것과 같이 바보 같은 일은 없다고 생각합니다. 이에 이번 포스팅은 가장 기초가 되는 부동산등기부의 발급부터 보는 방법 까지 말씀드리고자 합니다.
1. 부동산등기
부동산등기부는 부동산의 현황과 부동산에 관한 권리관계를 기재한 장부를 말합니다. 때문에 부동산 등기부는 1부동산은 1등기부용지로 이루어져 있어, 어떠한 토지와 그 위에 세워진 건물에 대한 등기를 알기 위하여는 토지등기부와 건물등기부 각각을 열람,발급하여야 합니다.
아파트, 오피스텔의 경우 각 호실마다 구분등기가 되어 있으므로 각각의 등기부가 존재합니다. 때문에 정확한 등기부를 발급받기 위하여는 아파트,오피스텔의 경우는 호실까지 정확하게 기재하여야 합니다.
2. 부동산등기-인터넷등기소
주소만 알고 있다면 그 집의 소유자가 누군지 몰라도 제3자는 해당 집 주소의 등기부등본을 열람, 발급 받을 수 있습니다. 등기부등본을 통해 소유자의 인적사항을 어느 정도 알 수 있고 해당 주소의 부동산에 설정된 근저당권, 가압류, 가처분 등 소유권을 제한하는 제한물권이 무엇인지 등을 알 수 있습니다.
등기부등본은 크게 부동산 등기부등본과 법인 등기부 등본으로 나뉩니다. 보통 일반적으로 우리는 부동산 등기부 등본에 대하여만 많은 관심을 가지고 있습니다. 그러나 만일 이 글을 법률서비스 직에서 종사하시는 분들이 보고 계신다면, 법인의 등기부등본을 발급하여야 하는 일도 발생할 것입니다. 법인의 등기부등본의 발급 방법은 추후 별도의 포스팅에서 말씀드리겠습니다.
1.1. 인터넷등기소
등기부 등본을 열람, 발급하는 방법은, 가까운 등기국에 방문하여 발급 받거나 인터넷등기소를 통하여 발급받는 두 가지 방법이 있습니다. 인터넷등기소는 회원가입을 하지 않아도 발급 가능하며 시간을 아낄 수 있다는 장점하에 많은 분들이 사용을 하고 계십니다.
1.1.1.부동산등기 열람/발급
인터넷등기소에 접속하면 다음과 같은 화면을 볼 수 있습니다.
말씀드린 바와 같이 이번 포스팅은 “부동산”등기부등본의 열람/발급에 대한 내용만 포스팅하므로, 부동산등기의 열람/발급(출력)을 선택해 주시면 됩니다.
부동산등기부 등본의 열람과 발급 차이가 무엇일까요?
가장 1차원적인 차이는 가격입니다. 부동산등기부등본의 열람의 경우는 700원, 발급의 경우는 1,000원의 수수료가 발생합니다.
그렇다면 왜 가격 차이가 나는걸까요?
우리가 단순히 부동산 계약을 하기 위하여 개인적으로 해당 주소의 아파트 혹은 상가의 소유주와 근저당권 여부를 확인하기 위하여는 열람용(700원)으로만 보셔도 됩니다. 열람용이라고 인쇄가 안되는 것이 아닙니다. 열람용은 프린터 발급 가능여부와 상관 없이 인쇄하실 수 있으며, 이때 ‘열람용’이라는 워터마크가 인쇄되어 출력됩니다.
그러나 법원에 부동산등기부 등본을 제출할 때는 반드시 “발급”용으로 선택하여 제출하셔야 합니다. “발급”용에는 진위 여부를 확인할 수 있도록 문서 하단에 고유의 바코드가 부여됩니다.
1.1.2. 부동산 열람
부동산은 간편검색/ 소재지번/도로명주소/고유번호/지도로 검색이 가능합니다.
부동산 구분의 탭을 누르면 집합건물/토지/건물로 구분지어져 있습니다. 건물과 집합건물의 차이를 설명드리면, 보통 우리가 사는 아파트,오피스텔,상가,연립주택 등을 의미하며 이는 하나의 건물을 여러개의 등기가 모인 것을 의미합니다. 건물의 경우는 토지위에 단일의 건물로 단일 등기가 이루어진 것으로 전원주택,단일상가 등을 의미한다고 생각하시면 됩니다.
등기기록의 상태는 현행은 현재 살아있는 유효한 등기를 말하며, 폐쇄 등기부는 과거 존재하였던 등기로, 등기의 전산화가 이루어지면서 폐쇄된 등기를 의미합니다.
현행과 폐쇄 모두가 필요할 경우 현행+폐쇄 등기를 선택하여 검색하면 과거 폐쇄 된 등기가 존재한다면 폐쇄된 부분까지 알 수 있습니다.
이제 검색된 주소 중 자신이 원하는 부동산을 선택합니다.
부동산을 선택하면 소유자의 이름의 일부를 보여줍니다. 소유자의 이름이 모두 공개되는 것은 아니나 “성“으로써 1차적으로 내가 알고자 하는 부동산의 소유주가 부동산계약서상의 매도인 혹은 임대인과 동일인인지 판단한 수 있습니다.
우리가 알고자 하는 부동산이 맞다면 등기 기록을 전부 사항을 볼 것인지, 일부를 볼 것인지 선택할 수 있습니다.
전부는 말소사항을 포함하는데, 소유주가 과거 근저당을 설정하였다가 모두 변제하였던 흔적 여부 등을 알수있습니다. 이는 간접적으로 소유주의 재산상황을 알 수 있기도 합니다. 때문에 등기기록의 유형은 일부가 아닌 “전부”로 선택하여 알 수 있도록 하는 것을 추천드립니다.
주민등록번호의 공개여부는 미공개로 설정하여도 등기부를 파악하는데 큰 문제는 없습니다. 그러나 보다 정확하게 매도인 혹은 임대인의 정보를 확인하고 싶다면, 주민등록번호의 특정인 공개를 택하여 계약서 상의 기재된 주민번호를 입력 할 수도 있습니다.
이 화면까지 오셨다면, 매우 잘하셨습니다. 이제 마지막으로 내가 알고자 했던 부동산이 맞는지 주소를 최종적으로 확인한 후 결제하면 됩니다. 인터넷 등기소는 말씀드린 바와 같이 회원가입을 하지 않아도 이용이 가능하므로 비회원으로 로그인하여 결제하셔도 됩니다 .
이제 각자가 원하는 결제방법을 택하면 모든 절차가 끝났습니다.
부동산 열람시 “요약” 체크하기!
부동산등기부 등본을 결제하면, 열람을 하는 탭에서 “요약”의 체크여부가 있는 것을 알 수 있습니다. 요약이란, 해당 부동산의 주요 등기사항을 등기사항 소유자와 근저당권에 대한 사항을 간단하게 나타낸 것으로 많은 경우 해당 페이지만 확인하는 것으로도 충분할 경우가 있습니다.
요약본의 경우 아래와 같이 소유자와 현재 유효한 근저당권에 대하여 정리되어 있어, 복잡한 부동산 등기부를 살펴보지 않아도 됩니다.
등기부를 결제하면 소유자의 이름이 모두 공개되며 주민등록번호의 앞부분이 공개됩니다. 이를 부동산 매도계약 혹은 임대차계약상 기재되어 있는 매도인 / 임대인과 대조하여 실제 나와 계약하는 사람이 실 소유주가 맞는지를 확인하면 되겠습니다.