부동산 계약서는 처분문서로 계약서의 내용은 매우 중요하다는 것을 알아보았습니다
또한 계약서의 문구 하나가 매우 중요하기에 문구를 여러차례 검토해야 한다는 사실도 알았습니다.
그렇다면, 부동산 직거래 계약서에서 체크해야 할 핵심 조항은 무엇일까요?
1. 소유권이전시기 명시
부동산은 매수인은 매매대금(잔금)을 지급하고 매도인은 소유권이전등기의 절차를 마련하여 준비를 하는 것은 동시이행사항입니다.
일방만의 준비는 상대에게 이행지체의 책임을 물을 수 있습니다.
그래서 부동산 매매계약에 있어서 가장 기본되어야 할 것은 잔금의 일시 입니다.
그러나 우리는 계약금의 지급과 잔금 지급 중간에 ‘중도금’지급일을 명시해 놓습니다.
중도금 지급은 왜 있을까요? 한번에 잔금을 많이 주기 어려우니 돈을 분납하자는 뜻일까요?
아닙니다.
중도금은 그 자체로 큰 의미를 갖습니다 .
매매계약시 매수인은 매도인에게 계약금을 지급하게 됩니다.
그러나 잔금을 치루기 전 매수인은 기지급한 계약금을 포기하고 매매계약을 해제할 수 있습니다.
이를 두고 우리는 법률상해제
매도인 역시 지급받은 계약금의 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있습니다.
잔금을 지급하기 전까지는요,
그런데 중간에 중도금 날짜를 지정하고 중도금을 지급받으면 더 이상 약정해제를 할 수 없습니다.
약정해제는 이행제공 또는 이행을 하면 소멸하기 때문입니다. 때문에 중도금의 지정등은 약정해제의 기간을 정하는 것으로 매우 중요한 사항입니다.
2. 하자담보 책임조항
매도인의 부동산에 설정되어 있는 담보에 대하여 담보의 승인, 해제 등 매도인이 어느 범위까지 책임 질것인지,
매도인이 해당 부동산에 설정되어 있는 저당권을 말소하기 위하여 피담보채무의 변제를
어떠한 돈으로 할 것인지 그 절차는 어떻게 할 것인지 세세하게 정함이 있어야 합니다.
당연히 매도인이 저당권을 말소하겠지라고 안일하게 생각하였다가,
이후 소유권을 이전 받은 이후 매도인이 해당부동산에 설정된 제한물권을 소멸하지 않은 경우라면
이는 매수인에게 매우 불리한 사항이 될 수 있습니다.
3. 특약사항 정확한 기재
예를 들어 매수인이 부동산의 매매대금을 대출을 받아 지급하기로 하였다고 합시다.
과거 부동산을 담보로 대출이 비교적 쉬웠습니다. 그러나 은행에 대첵 등으로 대출이 매우 어려운 시기가 왔습니다.
매수인은 대출 승인이 되지 않는 예상치 못한 상황이 될 수 있습니다.
이러한 경우 만일 매수인이 대출을 온전히 받지 못할 경우 매매계약을 해제할 수 있도록 하는 특약이 필요합니다.
또한 이 경우에는 비록 매수인측의 사정으로 매매계약이 해제 되지만, 별도의 손해배상 청구 없이 계약금을 반환하겠다는 내용이 명시적으로 들어가야 합니다.
만일 위와 같은 특약이 기재되어 있지 않은 경우라면, 매수인은 법적으로 매매계약의 계약금 반환청구가 불가능하게 되는 사정이 발생할 수 있습니다.
4. 위약금 규정
만약 계약을 일방의 이행지체 또는 이행불능으로 파기하게 되는 경우, 별도의 손해배상(위약벌) 규정에 대한 합의가 없다면
계약금 반환 이외에 손해배상에 대하여 소송을 제기하는 경우 매우 어려운 절차를 거치게 됩니다.
그러나 계약서 상 단 한줄로 소송시 복잡한 절차 없이 매우 간단하게 해결할 수 있습니다.
이 외에도 개개인 마다 사정이 매우 다르기에 특약으로 조율해야 하는 사항도,
계약서에 기재해야 하는 사항도 다릅니다.
말씀드린 바와 같이 계약서는 처분문서로 처분문서에 기재되어 있는 내용은 매우 강력한 무기이자 방패가 됩니다.
따라서 계약서는 간단하게 작성하고 넘어갈 수 있는 문서가 아닙니다.
그러나 이 모든걸 공인중개사에게 맡기기엔 경제적으로 부담이 매우 크기에
당근마켓등을 이용하여 직거래를 하고 있는 것이 현실입니다.
이를 두고 하지마세요, 공인중개사와 함께 계약하세요 라기 보다는
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