2023년 하반기 부동산투자 전략은 청약입니다.
부동산경기 회복세와 더불어 2023년 하반기에 서울 강남권 재개발·재건축 아파트단지들의 주택공급이 예정되어 있기 때문입니다. 1인가구 1주택자 주택청약 가이드를 시작으로 2023년 달라진 청약제도를 분석하였고, 청량리롯데캐슬하이루체 입주자모집공고 분석을 통해 서울의 비투기과열지구 청약1순위 조건을 알아보았습니다. 그리고 다음주 청약예정인 용산호반써밋에이디션 입주자모집공고를 통해 좀 더 까다로운 투기과열지구 청약1순위 조건을 분석하였습니다.
그리고 오늘 2023년 7월 21일 서울 광진구 자양동에 공급되는 롯데캐슬이스트폴의 입주자모집공고가 청약홈에 게시되었습니다. 용산호반써밋에이디션과 청량리롯데캐슬하이루체는 조합원분양 때문에 일반공급 세대수가 적은 것이 사실이었습니다. 그러나 이번 롯데캐슬이스트폴은 전체 1,063세대 중 631세대가 일반분양이며, 특별공급 212세대를 제외한 419세대가 일반공급 입니다. 특히 1인가구 1주택자도 당첨가능한 추첨제 물량은 346세대에 달합니다.
이번 포스팅에서는 롯데캐슬이스트폴의 입주자모집공고를 통한 청약1순위 조건을 살펴보고, 타입별 분양가 분석 및 청약 주택형 추천을 하도록 하겠습니다.
롯데캐슬 이스트폴 1순위청약일은 8월 1일 화요일입니다.

1. 롯데캐슬이스트폴 분양정보
1.1. 입지분석 (★★★★☆)
1.1.1. 긍정적인 부분
롯데캐슬이스트폴은 서울특별시 광진구 자양동에 위치하며, 자양1재정비촉진구역을 재개발한 단지입니다. 예전 서울동부지방법원과 KT지사가 있던 위치로, 해당부지에는 광진구청, 광진구의회, 보건소, 5성급호텔, 오피스텔, 업무시설, 영화관을 포함한 복합쇼핑몰이 들어섭니다.
중층이상에서는 한강조망이 가능하며, 2호선 지상철을 지하화하는 사업이 ‘2040 서울도시 기본계획’에 포함되었으며, ‘동서울터미널 현대화 사업’도 내년에 착공 예정입니다. 향후 광진구의 랜드마크가 될 것으로 예상됩니다.
2호선 구의역에 접해있어 초역세권 단지이며, 서울양남초, 성동초(사립), 광진중, 광양중, 광양고가 모두 도보권에 위치해 있습니다.
1.1.2. 부정적인 부분
앞서 말씀드린 바와 같이 이 사업부지는 예전 서울동부지방법원과 KT지사가 있던 위치로 보통의 재개발과 달리 조합원분양이 없습니다. 다만 일반분양을 하는 단지와 14m 도로를 사이에 둔 부지에 임대주택과 행복주택이 예정되어 있습니다.
임대주택과 행복주택의 경우 일반분양과 달리 비교적 낮은 층수의 아파트로 구성 될 것으로 예정되나, 초역세권과 한강조망을 기대한 일반분양의 경우 낮은 층수는 임대주택과 행복주택에 가려 한강조망이 어려울 수 도 있다는 단점이 있습니다. 오히려 임대주택과 행복주택이 한강조망을 좀 더 누릴 수 있는 확률이 높다는 것이지요.
또한 임대주택과 행복주택의 경우 일반분양 세대보다 서울 양남초, 성동초, 광진중과 도보로 더욱 가까운 위치에 있는 점, 일반분양의 경우 구름다리로 도로를 건널 수 있지만 비교적 많은 도보를 걸어야 한다는 점이 어린 초등학교 자녀를 둔 부모에게는 망설이게 하는 마이너스 요인이 될 수 있습니다.
광진구청과 의회, 보건소 역시 이 사업부지로 이전이 예정되어 있어 비교적 많은 민원인의 방문이 이루어질 것이 예상되어 민원인의 단지 출입을 어느 정도로 관리 할 수 있을지가 의문입니다.
그러나 반대로 광진구청과 의회, 보건소 인력의 직주근접 수요가 추후 임대사업 및 매매에 긍정적 영향을 줄 것으로 예상되기도 합니다.
분양하는 아파트의 청약에 관한 정보는 청약홈에서 확인할 수 있으며, 그 외 자세한 정보는 건설사 홈페이지에서 확인 가능합니다.
1.2. 사업개요


1.3. 단지정보

1.4. 평면정보

1.5. 청약일정
모집공고일 | 2023-07-21 (KOREA HERALD ) | |||
---|---|---|---|---|
청약접수 | 구분 | 해당지역 | 기타지역 | 접수장소 |
특별공급 | 2023-07-31 | 2023-07-31 | 인터넷 | |
1순위 | 2023-08-01 | 2023-08-01 | 인터넷 | |
2순위 | 2023-08-02 | 2023-08-02 | 인터넷 | |
당첨자 발표일 | 2023-08-09 ( https://www.lottecastle.co.kr/APT/AT00394/main/index.do ) | |||
계약일 | 2023-08-21 ~ 2023-08-25 |
2. 롯데캐슬이스트폴 입주자모집공고

3. 롯데캐슬이스트폴 청약1순위 조건
롯데캐슬이스트폴은 비투기과열지구, 비청약과열지역, 민간택지, 분양가상한제 미적용 민영주택이므로 1순위 조건이 비교적 간단합니다. 청약1순위 조건의 상세한 내용은 지난 포스팅 1인가구 1주택자 주택청약 가이드를 참고하시기 바랍니다.
3.1. 청약저축 가입기간 : 1년 이상
3.2. 청약저축 납입인정금액
전용면적 | 85㎡ 이하 | 102㎡ 이하 | 135㎡ 이하 | 모든 면적 |
예치금액 | 300만원 | 600만원 | 1,000만원 | 1,500만원 |
3.3. 서울특별시 거주자 우선 (2년 거주요건 필요없음)
4. 롯데캐슬이스트폴 분양가 : 평당 4,050만원
평당분양가는 분양가를 주택공급면적(평)으로 나눈 값이며, 주거전용면적과 주거공용면적을 합한 주택공급면적을 기준으로 합니다.
평균분양가는 타입별 분양가에 세대수 가중치를 적용하여 계산한 타입별 평균분양가를 의미합니다.
평균평당가는 전체 타입의 세대수 가중치를 적용한 평균 평당분양가를 말하며, 해당 아파트단지의 평당가란 평균평당가가 정확한 표현입니다.

5. 롯데캐슬이스트폴 전매제한 및 추첨제물량
5.1. 전매제한기간 : 당첨자발표일로부터 1년

5.2. 추첨제물량 : 346세대

6. 청약타입추천 : 101A / 84A
보통 평면도와 단지배치도를 참조하여 청약할 타입을 정하게 됩니다. 개인의 선호를 배제하고 객관적으로 어떤 타입이 가장 좋은가는 분양가에서 힌트를 얻을 수 있습니다. 타입별 평당분양가는 입주자모집공고의 자료를 토대로 계산을 해보셔야 합니다.
[목차 4. 분양가] 에서 분석해 드린대로, 건축비가 높은 복층형 펜트하우스를 제외하고 평당분양가가 가장 높은 타입은 101A 타입입니다. 101B와 101C타입은 101A타입의 저층부이기 때문에 고층보다 분양가가 낮습니다. 평면도를 살펴보셨다면, 같은 결론을 얻으셨을 것입니다. 101타입, 124타입, 138타입 모두 판상형 구조를 가지고 있지만, 주방에 창이 있어 맞통풍이 가능한 구조는 101타입만 가지고 있습니다.
84타입의 경우 판상형 84A의 저층부가 84C와 84D타입이고, 84B는 타워형이므로, 84A 타입을 추천드리며, 분양가도 마찬가지입니다.
6. 결론

강북아파트의 분양가가 평당 4,050만원이면 너무 높은 것 아니냐는 이야기도 나옵니다. 더샵스타시티(4,104만원), 강변아이파크(4,412만원), 이편한세상광진그랜드파크(5,094만원), 래미안구의파크스위트(4,273만원), 광장힐스테이트(5,176만원) 등 광진구의 많은 단지들이 이미 4,000만원 이상으로 형성되어 있습니다.
청약당첨은 3년 후의 아파트를 지금 가격에 사는 것입니다. 물론 분양가상한제 미적용 단지라 분양가가 다소 높게 책정되어 보이기는 하나, 건설원가 상승으로 인하여 어쩔 수 없는 측면도 있습니다. 때문에 앞으로도 신축 아파트의 분양가는 이러한 흐름으로 갈 것입니다. 부동산경기에 영향을 받더라도 교통이 좋은 신축 아파트는 가장 늦게 떨어지고 가장 먼저 상승합니다.
그리고 아파트가격이 분양가보다 떨어진 단지는 서울에는 없습니다.