계약 연장, ‘갱신요구권’일까 ‘묵시적 갱신’일까?

✅ “계약은 연장됐어요”… 그런데 어떻게?

상가 임대차계약이 만료되었는데도 임차인이 계속 장사를 하고 있다면,
계약이 연장된 것처럼 보입니다.

하지만 이 연장이 임차인의 ‘계약갱신요구권’ 행사에 따른 것인지,
아니면 **‘묵시적 갱신’**에 해당하는지에 따라
임차인의 법적 지위와 보호 수준은 완전히 달라집니다.

📘 핵심 용어 정리: 두 가지 계약 연장의 방식

「상가건물 임대차보호법」 제10조 제4항
계약이 종료된 후에도 임차인이 계속 점유하고 있고,
임대인이 ‘반대 의사 표시’를 하지 않으면,
기존 계약과 동일한 조건으로 계약이 1년간 갱신된 것으로 봅니다.

📊 비교표: 계약갱신요구권 vs. 묵시적 갱신

⚠️ 실무에서 자주 생기는 착오

많은 임차인들이
“아무 말 없이 계속 영업하고 있었으니 연장된 거 아닌가요?”
라고 말하지만,
계약갱신요구권을 행사하지 않았다면 이는 단순한 묵시적 갱신일 가능성이 높습니다.

묵시적 갱신은 ‘자동 갱신’처럼 보일 수 있지만 1년단위로 연장되는 것이기에 불안정합니다.

✅ 변호사가 짚는 핵심 포인트

계약갱신요구권은 반드시 ‘행사’해야 발생하는 권리입니다.
→ 계약 종료 전 6개월~1개월 전 사이
→ 문자, 이메일, 내용증명 등 입증 가능한 방식으로 의사표시를 해야 합니다.
묵시적 갱신은 법적 보호가 약한 상태입니다.
→ 계약이 ‘연장된 것처럼 보이지만’,

📌 실제 분쟁 사례

B씨는 계약 종료 후에도 계속 매장을 운영했고,
임대인도 별다른 말을 하지 않았습니다.

하지만 만료시점에 임대인은 내용증명으로
“비워달라”고 통보했고,
B씨는 “계약이 연장된 줄 알았는데요?”라며 반발했습니다.

→ 법원은 묵시적 갱신에 해당하므로 해지 통보가 유효하다고 판단했습니다.
→ 갱신요구권을 행사한 명확한 증거가 없었기 때문입니다.

🧭 마무리 조언

✅ 계약갱신요구권은 임차인의 생존권과 직결되는 권리입니다
→ 정해진 기간 내에,
→ 명확하게,
→ 입증 가능한 방식으로 행사해야 합니다.

✅ “그냥 계속 장사했으니 계약도 당연히 연장됐다”는 착각은
→ 소중한 영업권을 잃게 만드는 위험한 믿음입니다.

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